О чем должны знать заемщики, покупая квартиру по ипотеке

Какими красками заиграет жизнь в новой квартире - теперь зависит только от вас.
Как сэкономить, оформляя кредит на жилье
Перепродайте кредит
Россияне, которые лет пять набирали ипотечные кредиты под процент, вдвое превышающий сегодняшний, сейчас оказались в странной ситуации. С одной стороны, ставки, по которым приходится платить, действительно заоблачные. Но другая мысль успокаивает: квартира-то за эти годы подорожала в несколько раз. Но пока мало кто из них знает, что есть и еще одна сторона, третья. И, воспользовавшись ею, вы уже в следующем месяце ощутите, насколько меньше стали платежи.
Суть рефинансирования (так называется эта процедура) в следующем. Однажды обнаружив, что платите вы как-то очень много в банке А, находите банк Б, который предоставляет услуги рефинансирования. В любом кредитном договоре есть пункт, предусматривающий досрочное возвращение платежа через определенный период времени. В то же время договор не обязывает вносить платежи именно заемщика - за него это может сделать совершенно посторонний человек, главное, чтобы деньги на счет поступили. Вот в роли этого "постороннего" и выступает другой банк Б, который рефинансирует ваш кредит. Иначе говоря, он досрочно вернет за вас деньги банку А, и с этого момента вы будете должны банку Б, но уже под меньший процент.
- С помощью рефинансирования можно снизить не только процентную ставку, - говорит гендиректор ипотечного брокера "ИПОТЕК. РУ" Дмитрий ОВСЯННИКОВ, - но и получить дополнительные деньги под залог той квартиры, которая уже находится в залоге у банка, увеличить или уменьшить срок кредитования или заменить несколько кредитов заемщика одним.
Развелись: жене - полквартиры, а мужу - долги?
...А бывает и так: поженились молодые люди, муж оформил на себя ипотеку, въехали в новый угол, а потом разбежались по причине отсутствия чувств или еще чего. Вот и получается, что квартирка - совместно нажитое имущество, которое по закону делится поровну на всех членов семьи. И отныне жена получает половину, а муж, выступивший заемщиком, обречен в одиночку расплачиваться по банковским долгам. Есть ли способ избежать подобной несправедливости?
- Конечно, есть! - готов помочь первый зампредседателя правления банка "Губернский" Андрей ПОЛЯКОВ. - Во-первых, можно оформить ипотеку до вступления в брак. В этом случае купленная квартира не может являться совместно нажитым имуществом и, следовательно, молодая супруга не может претендовать на часть квартиры. И в соответствии с действующим Жилищным кодексом бывшая супруга будет выписана из квартиры без предоставления альтернативной жилплощади. С браком будет посложнее, но и здесь можно заранее обезопасить себя от негативных сценариев. Во-первых, можно просто заключить брачный контракт, который и определит правовой режим совместно нажитого имущества.
Во-вторых, не стоит забывать, что квартира находится в залоге у банка. А значит, супруга, претендуя на ее часть, одновременно претендует и на часть обязательств по кредитному договору.
А что дальше
Как уверяют профессионалы, нет-нет, да появляющиеся в прессе фразы о том, что рост ипотечного кредитования скоро остановится, потому что те, кто смог это сделать, уже оформили ипотеку, а у остальных денег нет, лишены всякого смысла. Потому как за последние годы банки сделали немало шагов навстречу клиентам.
- Еще недавно ипотека, по сути, была кредитом на покупку квартиры, - уверяет Дмитрий Овсянников из "ИПОТЕК. РУ". - Сейчас же это и получение денег на различные нужды под залог имеющегося жилья, и получение доплаты для обмена квартир, и покупка различных объектов недвижимости, а не только квартир - офисов, коттеджей... Ипотека у нас лишь недавно стала развиваться, поэтому ждать замедления роста ипотечного кредитования не приходится.
- На рынке существует огромное количество программ, - поддерживает его Андрей Поляков. - И в этой ситуации банки могут бороться за клиентов, только постоянно повышая качество обслуживания и привлекая к сотрудничеству различные агентства недвижимости, которые, как правило, берут на себя все заботы по сбору необходимых банку документов. Но в ближайшее время рассчитывать на существенное снижение ставок по ипотечному кредитованию не стоит. Их нынешние размеры сопоставимы со стоимостью привлечения ресурсов самими банками.
- Процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от уровня инфляции в стране и от других макроэкономических показателей, - уверяет Екатерина Валеева. - С другой стороны, существует ряд законодательных ограничений по снижению процентных ставок. Если процентная ставка по рублевым кредитам меньше ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, а по валютным - ниже 9%, то заемщик должен платить подоходный налог с приобретенной выгоды из расчета этой разницы.
СОВЕТ
Не экономьте на страховке
При оформлении квартиры в кредит банки требуют застраховать ее, жизнь заемщика и титул (страховку на случай потери прав собственности). И удовольствие это не из дешевых - в среднем комплексная защита однокомнатной московской квартиры стоимостью $150 тысяч обойдется в 1,5 тысячи ежегодно.
- Госдума предлагает отменить обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков и таким образом сократить расходы при получении ипотечного кредита, - рассказывает начальник отдела розничного кредитования банка "Северный морской путь" Екатерина ВАЛЕЕВА. - Однако исключение страхования жизни и потери трудоспособности заемщика увеличит риски банков и сделает менее защищенными заемщиков. Если заемщик умрет или потеряет трудоспособность, он может оказаться на улице.