Недвижимость: 6 наивных вопросов о жилье взаймы

Сегодня немногие могут позволить себе купить жилье за счет кредита, но, как показывает мировой опыт, у ипотеки большое будущее.
1. Что такое ипотека?
Ипотека (ипотечный кредит) - это кредит под залог недвижимости. Это означает, что, если вы не сможете расплатиться с банком, который дал вам деньги на покупку квартиры, он - банк - эту квартиру заберет в счет долга. Конечно, схема "отъема" будет цивилизованной: пройдет суд, он вынесет решение о продаже заложенной квартиры, ее выставят на торги, после продажи часть денег банк заберет себе для погашения долга, а остаток отдадут не сумевшему расплатиться гражданину.
В принципе ипотечный кредит выдают и под залог той квартиры, которой вы владеете сейчас. Но брать деньги под залог жилья, в котором обитает вся семья, как-то страшновато: а вдруг не сумеешь расплатиться и банк заберет кровные квадратные метры? Поэтому подавляющее большинство ипотечных кредитов берется под залог той квартиры, которую человек еще только планирует купить.
2. В чем ее плюсы?
Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита.
Не нужно "копить" всю стоимость квартиры (тем более что при нынешнем бешеном росте цен это и нереально).
Все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога на доходы физического лица.
3. Каковы минусы?
Расходы по обслуживанию и возврату кредита очень значительны, и не так-то легко оценить свои финансовые возможности на много лет вперед.
Некоторые банки начисляют проценты на остаточную сумму долга, а некоторые - на всю сумму долга целиком. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита вне зависимости от того, сколько денег вы уже возвратили. (К примеру, вам наконец-то осталось выплатить последнюю тысячу долларов, но процент по обслуживанию кредита будет все равно начисляться на всю выданную вам сумму в 80 тысяч долларов.)
Вас обяжут застраховать свои жизнь, здоровье, квартиру, невозможность оформить документы о собственности жилья и другие риски. (Конечно, если вы немощны, то вас такое страхование защитит от потери заложенной квартиры - в случае вашей тяжелой болезни и т. п. неприятностей расплачиваться с банком будет страховая компания.) Но суммы страховок лягут дополнительным финансовым бременем: например, страхование здоровья обойдется примерно в 1 тыс. долларов в год.
Некоторые банки не разрешают досрочно гасить кредит. А желающих выплатить долг досрочно штрафуют. Иногда досрочно выплачивать кредит разрешается, но не менее чем 1 тысячу долларов в месяц (к примеру, 800 или 900 долларов - нельзя).
Из 100 (ориентировочно) квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, хозяева лишь 2 - 5 согласны продать их по ипотеке: в условиях дефицита жилья владельцы не хотят ждать, пока вы соберете документы и банк выдаст кредит.
Если вы сами подберете жилье, то необходимо будет оплатить работу оценщика квартиры, которого вам порекомендуют банк или брокер. Может оказаться, что квартира банку "не понравится" (в ней деревянные перекрытия, износ и т. д.) и кредит вам не дадут. Но деньги на оценщика все равно будут вами потрачены.
4. Станет ли она доступнее?
Уже становится. Если пару лет назад необходимо было иметь деньги для первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости квартиры, то сегодня - уже от 5 до 20%. Почему такая разница? Чем дороже квартира, тем меньший первоначальный взнос вы можете внести. Например, за квартиру стоимостью 100 тысяч долларов с вас возьмут 15% первоначального взноса (т. е. 15 тыс. долларов). А за квартиру стоимостью 500 тысяч долларов - 5% первоначального взноса (т. е. 25 тыс. долларов).
У некоторых банков и ипотечных брокеров первоначальный взнос на приобретение квартиры в кредит теперь вообще необязателен.
5. Можно ли получить кредит без бумажной волокиты?
Увы, нет. Сбор документов для получения ипотечного кредита - не такая уж простая задача. (Конечно, есть фирмы, которые выдают кредит людям, не имеющим российского гражданства, постоянной регистрации, справки с места работы, под 4% годовых и т. д. Но такие кредиты выдаются только под залог уже имеющейся у вас собственной недвижимости!)
Если вы состоите в браке, то супруг автоматически станет собственником квартиры, на которую вы хотите взять кредит, поэтому нужны будут документы и от него (справка о доходах и т. д.).
Если у вас есть неработающие (несовершеннолетние) дети, то расходы на их содержание будут вычтены из ваших доходов. Для этого нужны справки и о детях.
В общем, побегать с бумагами придется. Но ничего не поделаешь, ведь таким образом банки пытаются оценить ваши финансовые возможности - они не заинтересованы в неплатежеспособном клиенте.
6. Есть ли ограничения по возрасту?
Некоторые банки выдают кредит, даже если к моменту его возврата вы выйдете на пенсию. Но для этого нужно иметь детей - бремя расплаты по кредиту ляжет на них.
СЛОВАРИК "КП"
Ипотечный брокер - это компания, которая помогает покупателю связаться с конкретным банком для получения ипотечного кредита. За ваши деньги ипотечный брокер выполнит следующие работы: сформирует ваше кредитное досье, передаст его в банк, подберет кредит, объект недвижимости, оформит страховые услуги, договор купли-продажи и право собственности на квартиру и т. д.
Обычно ипотечный брокер - это часть агентства недвижимости (группа, которая работает в агентстве недвижимости только с ипотечными сделками).