Возрождение российской ипотеки

До недавнего времени кредит на жилье можно было взять под 14% годовых. Все изменилось после того, как доллар подскочил, практически, до 80 руб., а ЦБ увеличил свою ставку на 6,5%. Ипотечный кредит под 20% уже мало кого интересовал. Но у а тех, кто готов кредитоваться и под эти условия, ждал другой неприятный сюрприз. Банки многократно ужесточили условия получения займа под жилье и одобряют, в настоящее время, не более 5% из всех поступивших к ним заявок на его получение. На рынке кредитования жилья паника. Если раньше он рос гигантскими темпами(30-40% в год), то сегодня ипотека на грани вымирания. От этого страдает не только заемщик, но и вся « технологическая» цепочка: банки, риэлторы, строители.

Решение проблемы?

Строительство жилья – это наиболее «кредитозависимая» отрасль из всех секторов экономики. Правительство отдавало себе отчет в этом и именно поэтому в течение всего 2014 года периодически поручало Министерству строительства РФ разрабатывать и дорабатывать варианты создания крупной финансово-кредитной структуры для ипотечного кредитования на основе уже готовых профильных организаций. Изначально предполагалось это сделать на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) и двух фондов: содействия развития жилищного строительства (РЖС) и жилищно-коммунального хозяйства. В дальнейшем, видимо планы изменились, и российское правительство направило в Центробанк рекомендацию о том, чтобы регулятор до 1 февраля 2015 года продумал полный регламент выдачи АИЖК лицензии на банковскую деятельность. Более того, ЦБ должен в те же самые сроки дать предложения о пролонгации и рефинансировании кредитов, выданных под реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья. На этом «советы» правительства регулятору по жилищной проблеме не исчерпались. В партнеры АИЖК рекомендовали только один из, планируемых ранее к объединению, фондов. Это фонд РЖС. И это абсолютно логично. Эти структуры прекрасно дополняют друг друга. Если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию , в основном, занимается взаимоотношениями со строительными организациями и на него возложены функции по выкупу инфраструктуры у застройщиков, то Фонд развития жилищного строительства специализируется на земельных отношениях. Кроме того, надо учитывать, что у АИЖК есть два дочерних предприятия: агентство финансирования жилищного строительства и страховая компания. Также Центробанку предписано подыскать новому альянсу кредитную организацию.

Для того, чтобы вновь созданная структура получила банковскую лицензию ей для этого необходимо выполнить ряд требований, предъявляемых ЦБ. Одно из них – формирование уставного капитала в размере не менее 300 млн. руб. С этим проблем не возникнет. При создании АИЖК правительство сформировало уставной капитал этой структуры в размере 95,5 млрд. руб. Также, планируется перераспределить в пользу новой организации финансовые средства в размере 13,5 млрд. руб. за счет ЦП «Жилище».

Что нового получат российские граждане на рынке ипотечного кредитования?

Какие функции на себя возьмет обновленное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию? Раньше рефинансированием банковских структур занимался ЦБ, который и без того был загружен многочисленными проблемами. Ипотечные проекты регулятор особенно не выделял. Их поддержка осуществлялась в порядке «общей очереди» и без приоритетов. Центробанк , зачастую, затягивал решения по пересмотру условий кредитования, что негативно отражалось на коммерческих банках, строителях, и реализации проекта в целом. Но «крайним», в этом случае, оставался обычно российский гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия. Новая структура, получив разрешение на банковскую деятельность от Центробанка, уже самостоятельно и, что важно, целевым образом может мобильно реализовывать планы по рефинансированию жилищных проектов. ЦБ ему в этой схеме не нужен. Резко возрастает оперативность принятия решения и, как следствие, увеличивается объем жилищного строительства.

В рамках новой Программы планируется, также, формирование рынка ценных бумаг по ипотеке. Это позволит привлечь в строительную отрасль дополнительные финансовые ресурсы. Поскольку АИЖК будет работать как банк, то у него появляется возможность привлекать вкладчиков и в дальнейшем, акцентировать свою деятельность преимущественно на ипотечном кредитовании. Появляется полноценный ипотечный банк. Он должен стать значимым в своей отрасли, формировать выгодную для населения «ипотечную» политику и убирать в конкурентной борьбе с рынка финансовые структуры, предлагающие невыгодные условия займов под жилищное строительство.

Правительство предполагает, что новая структура возьмет на себя решение жилищных вопросов, касающихся льгот по ипотечному кредитованию, а также будет оказывать помощь отдельным категориям граждан, законодательно имеющих право на улучшения жилья. Гибкое рефинансирование кредитных обязательств, привлечения дополнительных капиталов за счет облигаций и вкладов от населения, разрешение банковским структурам использовать средства по так называемым «хорошим» займам – все это в совокупности должно позволить снизить банковскую ставку по ипотеке. По сути, это реформа ипотеки. Она призвана в условиях сложной экономической ситуации в стране возродить этот институт.

С подобной проблемой столкнулась и американская система ипотечного кредитования после 2008 года, ставшего началом затяжного мирового экономического кризиса. Сегодня в США создается крупнейшая в стране федеральная страховая структура, которая будет выпускать ипотечные облигации с государственной гарантией.