На рынке коммерческой недвижимости США бушует цунами с востока

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Соединенных Штатов наметилась любопытная тенденция. Он стал чересчур привлекательным для инвесторов из стран Азии. Китай, Южная Корея и Сингапур отличились особенно: за год они в несколько раз увеличили объемы своих капиталовложений. С их помощью стоимость американской недвижимости неуклонно растет.

Согласно данным компании Real Capital Analytics, инвестиционным лидером здесь выступил Сингапур. За первую половину 2013 года его фонды вложили в недвижимость США 1,87 миллиарда долларов (при этом за прошлый год целиком объем инвестиций не дотянул и до миллиарда). Второе место у инвесторов из Южной Кореи, которые принесли Соединенным Штатам 1,83 миллиарда долларов (и это только в разрезе недвижимости: вообще в этом году корейцы в десять раз увеличили размеры инвестиций в США). Китай замыкает эту тройку, вложив полтора миллиарда долларов и увеличив объем инвестиций в пять раз.

Чем привлекает США азиатов?

По мнению экспертов, в первую очередь, капитал толкает  растущие накопления в пенсионных фондах для поддержки стареющего населения. Параллельно с этим страны (вроде Китая) ищут пути либерализации правил для зарубежных инвестиций. Вот вам и состыковка: американский рынок недвижимости привлекателен для таких инвесторов и в краткосрочной перспективе, и в долгосрочной. Фонды успешно вкладывают средства в рынок, отличающийся стабильность и достойным качеством активов. Аналитики компании Ernst & Young отмечают, что азиаты инвестируют не просто на несколько лет вперед, а сразу в следующее поколение.

Но почему именно Соединенные Штаты? А потому, что в Европе страны не столь большие, и площадь их не рассчитана на застройки сверх внутреннего спроса. В Америке же – стройте, сколько угодно, тем более качество жилья европейскому ничуть не уступает. Ко всему прочему, вследствие затяжного кризиса еврозона исчерпала свои высокие некогда потенциалы, и в доллар инвесторы верят более охотно.

Самые популярные объекты для инвестиций в США

В США вкладывают деньги и в частную недвижимость, и в коммерческую. Для местного населения предпочтительнее инвестиции в дома (Single Family Home) или квартиры (Condo). Их можно модернизировать, ремонтировать или любым другим способом повышать их стоимость, чтобы в будущем получить доход от перепродажи. Кроме того, американцы нередко зарабатывают сдачей в аренду домов и квартир. Иностранные же инвесторы более привлекательным объектом капиталовложений видят коммерческую недвижимость. Однако стоит отметить, что используется она не так активно, как частная, и доходы приносит, в основном, в виде пассивных инвестиций.

В целом, говоря о коммерческой недвижимости, нельзя не отметить, что в мире она считается едва ли не самым безопасным и стабильным вариантом для капиталовложений. Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость даже приметила самые благоприятные для этого города – Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон и Сан-Франциско.

В таких городах можно подобрать недвижимость на любой вкус: предложения изобилуют разнообразием архитектур, стилей и даже открывающихся видов из окна. Инвестор сможет подобрать помещение, которое будет приносить наибольшую отдачу с учетом специфики объектов, которые в нем будут располагаться.

Отмечает Елена Власюк, профессиональный риелтор из Лос-Анжелеса, специализирующаяся по сделкам и инвестированию в коммерческую недвижимость западного побережья США.

Рынок недвижимости восстанавливается, или…?

Основная масса недвижимости, а именно 97 процентов, в США покупается в ипотеку. Нельзя сказать, что ставки по ипотеке слишком привлекательные. Хотя Федеральная резервная система и обещала, что проценты по ипотеке будут минимальными, они растут, несмотря ни на что. Причем с 1994 года их рост достигает рекордных темпов. Так почему же спрос на американскую недвижимость только увеличивается?

 Во-первых, объем предложения на рынке относительно невелик. Во-вторых, картину «перекосили» частные инвесторы, которые покупают недвижимость за наличные деньги и в кратчайшие сроки ее перепродают. В-третьих, нельзя не учесть спекуляции с ипотечными трастами ФРС. Ну и, в-пятых, это уже упомянутые выше иностранцы скупают недвижимость рекордными темпами. Получается, восстановления рынка недвижимости, о котором так громко кричит пресса, на самом деле нет.

Делаем вывод, что иностранные инвестиции создают видимость оживления или восстановления рынка недвижимости Соединенных Штатов. Понятно, что ФРС этим довольна, у нее появляется шанс «облагородить» статистику и убедить наивных американцев в том, что национальная экономика – в полном порядке. Но какой прок с этого инвесторам, в частности, азиатским?

Вместо послесловия

Казалось бы, ситуация сложилась достаточно удобная и для США, и для инвесторов. Однако создается впечатление, будто все забыли о коллапсе рынка недвижимости, который произошел совсем недавно. Отчужденные за долги площади наводнили рынок, а американцы не спешат их перекупать: одни напуганы предыдущими событиями, другие ждут еще большего снижения цен. Будущее рынка до сих пор неясно, а Китай, Южная Корея и Сингапур продолжают вливать в него огромные деньги.