Ипотека – решаем жилищные проблемы

Ипотека – удобный способ решить свои жилищные проблемы. При всех недостатках, таких как переплата стоимости жилья, высокие процентные ставки и обязанности, она имеет ряд неоспоримых преимуществ, а платить придется не за чужую, а за свою собственную квартиру. Но для того, чтобы ее получить, нужно не только подходить под критерии банка, но и иметь первоначальный взнос. Для многих нехватка этой суммы может отложить кредит на довольно долгий срок.

Понятно, что банки стремятся свести свои риски к минимуму. Поэтому чем меньшую сумму берет заемщик, тем выше гарантия возврата ипотечного кредита, тем лояльнее условия и ниже ставки по продукту. С другой стороны – первоначальный взнос в 10, а зачастую 15-20% от стоимости квартиры – имеют далеко не все потенциальные заемщики. Где же взять эти недостающие средства? Существует несколько источников формирования первого взноса: депозит, материнский капитал, страховка и потребительский кредит. Разберем подробнее каждый из этих вариантов.

Вклад в банке

Чтобы не копить деньги под подушкой, можно открыть депозит в банке. Эксперты считают такой вариант одним их лучших способов накопления.

«Основное преимущество вкладов – надежность и сохранность денег в банке, – говорит руководитель Приволжской региональной дирекции банка «Уралсиб» Айрат Исхаков. – Со срочного депозита деньги не снимешь, а значит, желаемый результат будет достигнут. Вклад в банке – это гарантированный доход без риска и с благоприятной перспективой».

Сегодня средняя ставка по вкладам в российских банках по данным Банка России составляет 9,51% годовых. В некоторых кредитных организациях есть депозиты со ставкой до 11%. Таким образом, вклад также поможет уберечь средства от инфляции.

На долгосрочную перспективу (1-3 года) вклад должен быть пополняемым, чтобы при появлении свободных денежных средств можно было доложить деньги.

Однако при этом стоит четко представлять себе график дальнейших действий. «Прежде чем начать копить, нужно сделать следующие расчеты: оценить примерную стоимость приобретаемой квартиры, сколько готовы платить в месяц по ипотеке, какова будет сумма кредита и, исходя из этого, определить какую сумму нужно накопить», – советует управляющий уфимским филиалом ОАО АКБ «Связь-Банк» Эдуард Юферов.

Еще один плюс депозита – повышение лояльности банка к заемщику, поэтому выгодно открывать вклад именно в том банке, в котором собираешься брать ипотеку. «Банк принимает во внимание тот факт, что клиент до подачи заявки на кредит имел накопления на депозитах, – говорит Эдуард Юферов. – Это отражает лояльность клиента банку и учитывается при принятии решения по кредиту, особенно по ипотеке».

Ипотечный депозит

Ипотечный вклад очень похож на обычный: он позволяет накопить нужную сумму первоначального взноса для приобретения жилья в ипотеку, но при этом дает возможность получить определенные льготы при оформлении ипотеки в том же банке.

«Ипотечный вклад – вклад, открытие которого дает возможность клиенту по окончании срока действия вклада получить льготный кредит (дисконт к процентной ставке), – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования ОО «Уфимский» ВТБ24 Артем Ефремов. - Если клиент не воспользовался льготной ипотекой, при закрытии вклада осуществляется доначисление дополнительных процентов по вкладу за время нахождения средств на вкладе».

Ипотечные вклады как продукт появились еще в середине 2000-х годов. Однако на сегодняшний день не получили в Башкирии широкого распространения: сегодня их предлагают только две кредитных организации: МДМ-банк и ВТБ24.

«Во-первых, не стоит забывать о том, что около 70-80 процентов ипотечного рынка – это три банка, – объясняет Артем Ефремов. – Далеко не все банки кредитуют на покупку жилья, соответственно, такой продукт как ипотечный вклад имеет ограниченное предложение. Во-вторых, продукт имеет четкую целевую аудиторию. В-третьих, рыночные тенденции накладывают свой отпечаток. К примеру, сейчас цены на недвижимость растут динамично, поэтому потребители стараются в краткосрочный период решить свои жилищные вопросы, а не копить».

«Такие предложения часто отличаются низкой процентной ставкой на период накопления, поэтому активно продвигать их на фоне конкурентных ставок по другим продуктам для вкладчиков просто бессмысленно, – считает Айрат Исхаков. – Популярность ипотечного вклада зависит еще и от экономической ситуации: в нестабильных условиях потенциальный заемщик не может быть уверен в том, что инфляция не съест его накопления за период размещения. К тому же стоимость жилья постоянно растет. Подобные вклады выгодны для заемщика только в условиях экономической стабильности. А сейчас выгодно открывать вклады без привязки к ипотеке».

Материнский капитал

Материнский капитал – привлекательный вариант решения проблемы для семьи с двумя и более детьми. По данным отделения Пенсионного фонда России по РБ, с начала действия программы 49 тысяч республиканских семей с его помощью улучшили свои жилищные условия, в том числе и с помощью ипотеки, после достижения трехлетнего возраста второго ребенка. До достижения этого возраста возможностью частично или полностью погасить жилищные кредиты и займы воспользовались еще порядка 35 тысяч семей.

«Мы работаем с материнским капиталом, – говорит Айрат Исхаков. – Он может частично или полностью покрывать сумму первоначального взноса. Кроме того, он принимается и для погашения части задолженности, если в семье заемщика родился малыш».

Плюсы такого метода очевидны: средства выделяются из государственного бюджета, поэтому 387,6 тысячи рублей дополнительного дохода еще ни одной семье не помешали.

«Материнский капитал сильно облегчает долговую нагрузку заемщика, но в то же время наличие двух детей влияет на размер кредитного лимита, – предупреждает Эдуард Юферов. – При получении ипотеки с использованием материнского капитала нужно внимательно отнестись к сбору документов для его получения».

Страховка

Ранее мы уже поднимали тему, как с помощью страховки можно снизить сумму первоначального взноса. Напомним, что не так давно на рынке появился новый вид страхования. Страхование ответственности заемщика по кредитному договору – это страхование риска того, что денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта заемщика, не хватит для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. По словам экспертов, это позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты с пониженным первоначальным взносом – от 10 процентов, не принимая на себя дополнительные риски, а также предлагать ипотечные кредиты по пониженным ставкам.

«Данный вид страхования, с одной стороны, защищает кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества, – говорит начальник управления маркетинга и информационной политики СК АИЖК Наталья Козлова. – С другой стороны, такая страховка позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту заемщика от дополнительных требований банка после продажи недвижимости».

Сегодня ипотечные кредиты со страхованием ответственности заемщика выдают 89 российских банков и 82 кредитные организации, рефинансирующие застрахованные ипотечные кредиты в АИЖК.

Кредит

Многие ипотечные заемщики берут в нескольких банках короткие кредиты, аккумулируя средства, необходимые для первоначального взноса. При этом кредитные организации не приветствуют подобные схемы. Если банк узнает о заемной природе авансового платежа, то он с большей вероятностью откажет в выдаче ипотеки.

«Источники средств клиентов для формирования первоначального взноса не должны иметь заемную природу», – говорит Артем Ефремов.

Также стоит учитывать, что даже если банк не узнает и выдаст ипотеку, придется платить по нескольким кредитам сразу, что увеличивает сумму расходов. Поэтому необходимо очень аккуратно и внимательно подходить к этому вопросу.