Законы о земле: поправки требуют… поправок.

Совет Федерации отклонил изменения в Федеральные Законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и "О землеустройстве". Государственная Дума приняла их 21 января, однако сенаторы посчитали необходимым установить более простой и четкий порядок распоряжения земельными долями. Для подготовки поправок создана согласительная комиссия. Сложившуюся ситуацию по нашей просьбе комментирует Наталья ШАГАЙДА, кандидат экономических наук, ведущий научный сотрудник ВИАПИ, консультант РосАгроФонда.
ВИАПИ и РосАгроФонд активно участвуют в отработке процедур оборота земель сельскохозяйственного назначения в рамках ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Как показала практическая работа по его реализации, некоторые статьи закона, безусловно, требовали доработки.
Особенно это касалось вопросов регистрации прав на выделенный в счет долей участок, перехода от аренды доли в праве на участок к аренде участка, выдела участка, реализации права на преимущественную покупку участка или доли в нем субъекта или муниципального образования, упрощения процедуры межевания участков при разделе общей собственности, условий выкупа участков, ранее переданных в постоянное (бессрочное) пользование.
Мы подготовили свои предложения по поправкам и еще летом 2004 г. переслали их в Государственную Думу РФ. Многие из них учтены, но в целом над документом еще требуется немало поработать.
Новый проект вносит немало положительного.
Например, хорошо, что у субъектов федерации и муниципальных образований отнято преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Такие участники общей собственности не заинтересованы в использовании участка в сельскохозяйственных целях в долгосрочной перспективе.
Теперь продавец земельного участка может установить срок выкупа при реализации субъектом или муниципальным образованием своего преимущественного права на покупку участка. Иначе этот срок мог искусственно затягиваться на неопределенное время.
Сделана попытка упрощения процедуры выдела участка в счет доли в праве общей собственности, а также введен отказ от рыночной оценки при выделе участка в счет доли.
Очень полезно введение возможности проведения кадастрового учета участков без обязательного установления координат при определении границ участка, поскольку это может снизить затраты на проведение работ по межеванию участков.
В проекте определены условия выкупа некоторых видов угодий, переданных в постоянное (бессрочное) пользование.
Однако имеются и негативные нововведения.
Плохо, что ограничены возможности оборота доли в праве общей собственности: оборот доли возможен только между участниками общей собственности и организацией, которая использует участки в долевой собственности. Продать, подарить, внести долю в уставной капитал другим физическим и юридическим лицам без выдела доли в участок становится невозможным.
Это вызывает сожаление, так как консервируется состояние, при котором лежащая на боку, но располагающаяся на этой территории организация может без всякой волокиты получить долю в уставной капитал или купить ее. А стороннее успешное предприятие или фермер не смогут получить сначала несколько долей, а потом выделить в счет них один участок. По новым поправкам нужно каждую отдельную долю выделить в участок, а затем передать их другим лицам. Такое положение увеличивает транзакционные издержки и срок процедуры передачи собственности.
Теперь вообще стало неясно, что нужно для этого сделать собственнику земельной доли Иванову И.И. В одной статье говорится, что на собрании определяются участки для первоочередного выдела, в другой - что местоположение выделяемого участка определяется на собрании.
Однако на собрании решается вопрос по конкретному участку для Иванова И.И. или для всех, кто когда-то будет выделяться? Куда дальше идти? Заказывать план участка на том поле, которое определено для первоначального выдела? С любого края поля? А если Иванов закажет и оплатит работы в коммерческой компании по подготовке материалов для постановки участка на кадастровый учет? И Петров тоже закажет такие работы по этому же участку? Как будет действовать регистрационная палата в этом случае? Одни вопросы.
В проекте поправок сказано, как определяется выкупная цена участков, ранее переданных в постоянное (бессрочное) пользование. Но перечислены не все виды угодий. Например, участки между полями с древесно-кустарниковой растительностью, которая не предназначена для защиты земель от негативных явлений. То есть по тем участкам, где растительность предназначена для защиты земель, подход к установлению цены определен, а с деревьями, которые выросли сами по себе – нет.
Вообще, опросы собственников и пользователей земельных участков показывают, что основными ограничителями оборота земли и долей в праве на нее являются высокие транзакционные издержки на получение необходимых документов для регистрации прав и сделок с землей.
Существующие поправки к закону предусмотрели далеко не все для снижения этих издержек. Хочется надеяться, что до своего окончательного принятия они будут существенно улучшены и обретут ясный, конкретный и удобный для пользователей земли вид.