Купля-продажа и мена жилья: оформляем документы правильно

Что нужно знать, отправляясь регистрировать сделку

Анна ДОБРЮХА — 06.05.2008

Проверьте ваши бумаги

Правила подачи-приема документов на госрегистрацию сделок и сама процедура подробно, в деталях описаны в специальном документе - Административном регламенте для регистрационной службы (утвержден приказом Министерства юстиции РФ от 14.09.2006 № 293).

Здесь же указывается, какие ошибки могут затормозить регистрацию и что предпринимать для исправления недочетов.

Основные требования к документам, которые вы подаете для госрегистрации сделок (как мены, так и купли-продажи) таковы:

Документы, выражающие содержание сделок (договоры, приложения, соглашения и т. п.) представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Один остается в деле правоустанавливающих документов в регистрационной службе, остальные возвращаются правообладателям. Так что если экземпляр договора со штампом о госрегистрации хочет иметь каждая сторона сделки (и покупатель, и продавец, оба "меняльщика"), то нужно подавать в регистрационную службу минимум три экземпляра-подлинника.

Тексты всех документов должны быть написаны разборчиво; фамилии, имена и отчества граждан, адреса мест жительства обязательно указываются полностью.

! Обращайте внимание на написание имен, имеющих разные варианты - типа Наталья/Наталия - во всех документах их следует указывать так же, как в паспорте. Это достаточно характерная ошибка, и бывали случаи, когда неточности приходилось потом исправлять через суд.

В документах не должно быть подчисток, приписок, зачеркнутых слов или иных исправлений, за исключением случаев, когда правки оговорены непосредственно в документе и заверены соответствующими подписями (печатями).

Не допускаются серьезные повреждения документов: такие, которые не позволяют однозначно истолковать содержание.

Общаемся с приемщиками: наши права

По правилам специалист регистрационной службы, ответственный за прием документов, обязан всячески содействовать и помогать заявителям. Вы вправе рассчитывать на следующие действия специалиста-"приемщика":

Если в пакете документов представляются и подлинники, и их копии, то отсутствие нотариального удостоверения копий не может стать препятствием для госрегистрации. Сотрудник, занимающийся приемкой, должен сличить копии с оригиналами документов и сделать на копиях надпись об их соответствии подлинникам, заверив своей подписью с указанием фамилии и инициалов, а также предложить гражданину-заявителю заверить надпись своей подписью.

Обратите внимание: сотрудники регистрационной службы обязаны принять любые документы, которые бы вы ни принесли. Принять, но не зарегистрировать сделку.

Итак, допустим, проверяя ваш набор документов, регистраторы обнаружили, что что-то с вашими бумагами не так.

Прежде всего они обязаны предупредить гражданина-заявителя о выявленных недостатках.

Далее все решается по усмотрению заявителя (то есть вашему): либо вы соглашаетесь повременить с подачей пакета документов, чтобы исправить дефекты, либо хотите все же сдать хотя бы то, что есть. В последнем случае нужно иметь в виду, что регистрация будет приостановлена - на срок, пока вы устраните выявленные недостатки.

! По просьбе гражданина-заявителя специалист-"приемщик" должен выдать письменную справку с перечнем обнаруженных недочетов - это поможет вам сориентироваться при исправлении "дефектов".

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Мена или обмен через куплю-продажу?

Часто мену сравнивают с альтернативными сделками купли-продажи: когда собственник продает свою квартиру и сразу покупает другую. Фактически получается как раз мена через куплю-продажу - именно такие сделки сейчас наиболее распространены на практике.

Между тем оформление договора мены обходится дешевле, обращают внимание риэлторы. Ведь при альтернативной сделке приходится заключать и оформлять два договора купли-продажи. И если разница в размере госпошлин при этом относительно невелика - 1000 рублей за госрегистрацию двух сделок вместо 500 руб. за одну мену, то обращение к нотариусу ударит по кошельку гораздо весомее.

При нотариальном удостоверении, которое служит дополнительной гарантией надежности сделки, тариф за действия нотариуса определяется в процентах от цены договора, т. е. указанной в нем стоимости объекта: в среднем расценки 0,5 - 1%. Соответственно, заключая два договора купли-продажи, вы отсчитываете нотариусу взнос с цены каждой квартиры.

При нотариальном удостоверении договора мены тариф взимается только один раз: от стоимости более дорогого жилья.