Итоги года на рынке новостроек: Недорогие квартиры остались только в Подмосковье

Быстрее всего растет спрос на жилье эконом-класса

Елена АРАКЕЛЯН — 11.12.2007

1. Первичный рынок перешел на рубли.

Это произошло после внесения изменений в Закон "О рекламе", запрещающий рекламу товаров и услуг в иностранной валюте.

В целом покупатели от этого выиграли, поскольку внутренние обменные курсы, которые использовали компании, зачастую были завышенными.

2. В этом году обошлось без резких скачков цен.

В среднем стоимость квадратного метра в новостройках росла достаточно медленно, почти на уровне инфляции. Но это в среднем. По разным объектам ситуация настолько различается, что даже аналитики отказываются делать какие-то обобщения.

Можно, однако, сказать, что больше всего подорожали новостройки эконом-класса. А также кирпично-монолитные жилые комплексы, удачно расположенные и с удачной планировкой (это уже квартиры в основном бизнес-класса, а потому и покупатели более требовательные). На эти типы жилья в уходящем году был самый высокий спрос.

3. Эконом-класс окончательно переместился за МКАД.

Эта тенденция начала складываться уже давно, но окончательно оформилась в уходящем году: в черте столицы строится либо муниципальное, либо дорогое жилье.

- Сегодня объемы строительства в Подмосковье превышают московские, - говорит Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель". - Более того, квартира за МКАД воспринимается теперь как альтернатива жилью в Москве, а в некоторых случаях и лучший вариант. Этому способствовали не только более доступные по сравнению со столичными цены на недвижимость, но и бурное развитие в ближнем Подмосковье инфраструктуры, не уступающей московской, - торговых центров, спортивных комплексов, детских садов и школ, дорог, новых транспортных развязок.

4. Жилье перестало продаваться на уровне котлована и первых этажей.

Многочисленные скандалы с "обиженными" дольщиками, а также более спокойная, без ажиотажа, ситуация на рынке способствовали тому, что большинство предложений на рынке новостроек сейчас - в более-менее достроенных, а то уже и прошедших Госкомиссию домах.

Однако риски, связанные с покупкой жилья в недостроенном доме, остаются.

- Первый и основной риск - возможность просто не получить свою квартиру, т. е. быть обманутым. Также дом может не быть построен из-за неправильного управления процессом строительства и проблем внутри самой компании, - предупреждает Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор Группы компаний "ИТЭК". - Второй риск - затягивание сроков строительства. И, наконец, могут возникнуть проблемы, связанные с процессом оформления квартиры в собственность после сдачи объекта. Во избежание неприятностей лучше работать с проверенными застройщиками и, прежде чем заключать договор, посмотреть объекты этой компании, которые уже сданы и заселены, - после разговоров с новоселами многое сразу станет понятным.

5. Покупателей стали завлекать "бонусами".

В отличие от прошлого года в этом спрос на новостройки большую часть года приходилось подогревать. Поэтому в практику многих компаний вошли "особые предложения" для клиентов - скидки, разнообразные программы рассрочки, особые условия ипотеки и т. п. Для покупателей это, конечно, приятная тенденция. Особенно для тех, с чьей стороны спрос-то есть, но платежеспособность немного прихрамывает. Однако будьте осторожны: "спецпредложения", которые существенно отличаются от среднерыночных в выгодную для вас сторону, могут говорить о не лучшем качестве дома или микрорайона.

Стоит ли покупаться на дешевизну

Как и на вторичном рынке, на стоимость квартиры в новом доме, конечно же, очень сильно влияют класс и тип дома, а также степень престижности района. Но есть здесь и свои нюансы, из-за которых квартиры в двух вроде бы одинаковых домах, строящихся в одном и том же районе, будут стоить совершенно разные деньги.

При этом надо понимать: за просто так застройщики цены не снижают. И заранее прикинуть, какие неудобства вы готовы терпеть, а какие нет, ради экономии в 5 - 10 - 15 процентов от обычной цены.

Местоположение по отношению к благам цивилизации

Конечно, это актуально для любого жилья, но вторичный рынок, по определению, предполагает уже более-менее обжитой район. Новостройка же может оказаться как в месте, где транспортно-магазинно-социальные проблемы относительно решены, так и "на выселках", где маршрутку до ближайшей станции метро (а то и электрички!) надо ждать часами, а в детсад запись - на пять лет вперед. Но времена, когда любые квартиры расхватывались как горячие пирожки, прошли, и спрос на предложения в неблагополучных с точки зрения инфраструктуры местах нынче невысок. Чтобы подогреть его, застройщики вынуждены снижать цены.

Прежде чем соглашаться на такое "спецпредложение", хорошенько подумайте. Да, сейчас вы сэкономите. Но не намучаетесь ли в будущем так, что будете готовы заплатить вдвое больше?

Стадия строительства

Как мы уже говорили, в основном сейчас квартиры продаются в более-менее построенных домах. Однако согласитесь, дом со сроком сдачи во втором квартале следующего года и дом, сданный госкомиссии, - две большие разницы. Что и сказывается на цене. Дороже всего ценятся квартиры в новостройках, где уже ведется оформление права собственности. Но таких предложений немного.

Степень достроенности микрорайона

Квартиры в домах, которые сдаются первыми, как правило, стоят дешевле. Это и понятно. Микрорайон может строиться и заселяться в две-три очереди, при этом первым новоселам придется терпеть стройку под окном и все связанные с ней неудобства лет пять, а то и больше.

Компании, которые заключают со своими клиентами договоры в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве", как правило, ценят свои квадратные метры выше, чем те, кто работает по "серым" схемам. (Разница может достигать 10 - 15 процентов.)

Однако большой вопрос, стоит ли таким образом экономить, поскольку закон о долевом строительстве обеспечивает "дольщикам" определенные гарантии того, что дом будет достроен в срок. "Серые" схемы, естественно, этих гарантий не дают. Кроме того, договоры, заключенные по закону о долевом строительстве, в обязательном порядке регистрируются, что позволяет избежать двойных продаж.

Радуясь тому, что вы нашли крайне выгодный по сравнению с другими предложениями вариант, постарайтесь понять, чем эта дешевизна объясняется, иначе в будущем вас могут ожидать не самые приятные открытия.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель":

- Если вы хотите максимально сэкономить и при этом удачно вложить деньги, советую обратить внимание на среднее и дальнее Подмосковье. В этих районах уже сейчас поднимаются предприятия, растет инфраструктура, начинает возводиться качественное жилье. А с началом строительства Центральной кольцевой автодороги среднее и дальнее Подмосковье получит новый, очень мощный толчок к развитию - и недвижимость там, естественно, сильно подорожает.

Средняя цена предложения в новостройках, $/кв. м

Дальнее Подмосковье
ВОСТОК 

Электросталь 1824

Ногинск 1774

Орехово-Зуево 1487

Воскресенск 1456

Коломна 2011

Бронницы 2283

ЮГ  

Чехов 2150

Серпухов 1749

Кашира 1713

ЗАПАД 

Наро-Фоминск 2072

Голицыно 2479

Можайск 1888

Звенигород 2226

Волоколамск 1450

Истра 2459

СЕВЕР 

Солнечногорск 2107

Клин 1673

Дубна 2015

Дмитров 2012

Сергиев Посад 2019

Икша 2049

Ближнее Подмосковье
ВОСТОК 

Балашиха 2576

Реутов 3158

Железнодорожный 2518

Люберцы 2774

Малаховка 2441

Жуковский 2318

Раменское 2267

Лыткарино 2346

ЮГ  

Видное 3042

Домодедово 2677

Щербинка 2552

Подольск 2316

Троицк 2445

ЗАПАД 

Апрелевка 1784

Одинцово 3366

Красногорск 3096

Лесной городок 2965

СЕВЕР 

Сходня 2011

Химки 3139

Долгопрудный 2767

Лобня 2584

Мытищи 3000

Пушкино 2386

Королев 2742

Щелково 2244

Фрязино 2137

По данным Группы компаний "Домостроитель".