Как продать квартиру, у которой много владельцев

- Пока посуду не помоешь, согласия на сделку не дам!

Разбираем особенности сделок с жильем, оформленным в общую совместную или долевую собственность

Анна ДОБРЮХА — 16.10.2007

Самые распространенные ситуации, когда возникает общая собственность на недвижимость, - это наследование, приватизация и приобретение имущества в период брака.

Как правило, общая собственность является долевой. Ее участники относительно самостоятельны: могут распоряжаться своей долей в праве собственности, требовать ее выдела в натуре, от собственного имени выступают в сделках с общим имуществом и т. д.

Вторая разновидность - общая совместная собственность - обычно возникает у супругов. Семейное имущество больше похоже на единый объект, которым муж и жена пользуются сообща, без юридического разделения их полномочий.

Каждому - своя доля

Если квартира (дом) находится в долевой собственности нескольких лиц, то по закону возможны следующие действия:

+ Определение доли каждого участника общей собственности.

Это может понадобиться, если жилье приватизировано в долевую собственность без определения долей и кто-либо из совладельцев собирается совершить сделку с причитающейся ему долей - продать, заложить и т. д. Или, например, если каждый из сособственников (либо один из них) хочет, чтобы было выделено соответствующее его доле имущество, которым можно будет пользоваться индивидуально.

! Если доли не определены соглашением сособственников, то они признаются равными (ст. 245 Гражданского кодекса РФ). А если один из участников долевой собственности с согласия остальных произвел неотделимые улучшения общего имущества, скажем, сделал в квартире дорогой ремонт, провел перепланировку и т. п., то имеет право на соразмерное увеличение своей доли в праве собственности.

Определить такой "прирост" можно по взаимной договоренности - в соглашении всех сособственников. Для надежности документ лучше заверить у нотариуса, там заодно помогут точнее вычислить новое распределение долей. Если согласия достичь не удастся, то вопрос об изменении долей с учетом вклада одного из участников решается в суде. Разумеется, при этом понадобится подтверждение расходов на общее имущество: трат на стройматериалы, оплату работ и т. д.

+ Раздел общего имущества между всеми совладельцами либо выдел доли одного из них.

В результате такого действия определяются части общего имущества, которыми каждый из сособственников будет пользоваться самостоятельно. Это может пригодиться как для личного удобства, так и для совершения сделок, связанных с передачей имущества во временное пользование - например, для сдачи внаем комнаты в "общей" квартире или для заселения жильцов по договору безвозмездного пользования.

Требуется ли для таких сделок согласие остальных совладельцев квартиры? Этот вопрос решается неоднозначно. С одной стороны, если есть письменное соглашение участников долевой собственности о разделе имущества и кто-то из них, используя свою часть квартиры, временно заселяет в нее других лиц, то необходимости дополнительного согласования с остальными сособственниками нет.

! С другой стороны, на практике нанимателю комнаты в такой квартире для подстраховки лучше просить у наймодателя письменное согласие всех совладельцев жилья на сдачу внаем, чтобы в случае конфликтов между ними сохранить право на пользование снятой жилплощадью.

+ Продажа и другие сделки с долей.

По закону участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом (ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

! При этом действует правило: если доля отчуждается по возмездной сделке - прежде всего это купля-продажа и мена, - то остальные совладельцы имеют преимущественное право приобретения.

Для соблюдения правила продавец доли обязан письменно известить всех сособственников о грядущей продаже с указанием цены и других условий планируемой сделки. Для надежности такое извещение лучше оформить почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. Если в течение месяца со дня извещения совладельцы квартиры не выразят желания купить продаваемую долю (сообщат об отказе либо вообще промолчат), то ее может приобрести любое лицо (ст. 250 ГК РФ).

НА ЗАМЕТКУ

Однокомнатная квартира является неделимым объектом. Поэтому лицам, желающим получить свою долю в натуре, полагается соразмерная денежная компенсация (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Она определяется по соглашению сособственников, а в случае спора - судом.

КСТАТИ

Преимущественное право покупки также применяется при продаже комнат в коммунальных квартирах, хотя сами комнаты находятся в индивидуальной собственности их хозяев (по закону долевой собственностью является только общее имущество в коммуналке: коридоры, кухня, ванная и т. д.).

ВАЖНО!

Если одним из участников долевой собственности на квартиру является несовершеннолетний, то для сделки с отчуждением его доли (продажи, мены, дарения и т. д.) обязательно нужно получить согласие органа опеки и попечительства.

Муж и жена - в договоре одна сторона

Имуществом, находящимся в совместной собственности мужа и жены, может распоряжаться любой из супругов. Причем по закону автоматически предполагается, что это делается по взаимному согласию (ст. 253 ГК РФ). Таким образом, сделки может совершать один из супругов, не предъявляя доверенности от второго.

Однако при продаже, дарении и ином отчуждении совместной недвижимости действует особое правило: необходимо нотариально удостоверенное письменное согласие второго супруга на сделку (согласно Семейному кодексу РФ). Такой документ требуется и в ситуации, когда квартира, приобретенная в период брака, зарегистрирована только на мужа-продавца, ведь жена в любом случае является сособственницей имущества, нажитого в браке.