Ипотечный кредит: благо или кабала?

Этим вопросом задаются миллионы россиян
25.09.2007
Вот уже почти год, как цены на недвижимость укротили свой безумный рост. Надолго ли? Строить стопроцентные прогнозы на сей счет крайне тяжело. Однако у тех, кто пока только мечтает о собственном жилье, появилась возможность перевести дух и более взвешенно обдумать, какой из путей выбрать для решения квартирного вопроса: пытаться копить или немедля купить - по ипотеке? Как показывает статистика, все большее число россиян останавливается на втором варианте, объемы выданных ипотечных кредитов возросли небывало.
Чтобы рассказать нашим читателям о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, чего нам ждать, на что надеяться в будущем году, мы пригласили за "Круглый стол "Комсомольской правды" депутатов Государственной Думы, банкиров, риэлторов, представителей брокерских и страховых компаний.
Читатели голосуют "за"
За несколько дней до проведения "Круглого стола" мы попросили посетителей нашего сайта ответить, задумываются ли они о приобретении квартиры или же в обозримом будущем будут арендовать жилье и планируют ли потенциальные новоселы воспользоваться для покупки недвижимости ипотечным кредитом. В пользу собственной крыши над головой высказался 71 процент опрошенных; лишь треть из них рассчитывают на собственные сбережения - остальные планируют одолжить деньги у банков.
Ну а на практике, говорит вице-президент Европейского трастового банка Евгений ЧЕПЕНКО, "пока лишь 10 процентов сделок по приобретению недвижимости совершаются по ипотечным схемам. Однако при нынешних ценах на квадратные метры без ипотеки приобрести жилье будет тяжеловато. Поэтому количество ипотечных сделок постоянно растет - растет колоссальными темпами". И, по оценке президента Ассоциации российских банков Гарегина ТОСУНЯНА, объем выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться еще на протяжении нескольких ближайших лет. И, конечно же, говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей ПОСТНОВ, российской банковской системе ни в коем случае не грозит кризис, подобный случившемуся в Америке: "В основной массе россияне покупают квартиры для того, чтобы в них жить, а не для перепродажи. И, получив кредит, люди стремятся погасить его вовремя, не отказываются от своих обязательств". Процент невозвратов, можно сказать, незначителен.
Кому доступна ипотека?
"В регионах, где средний размер кредита на покупку жилья составляет около одного миллиона рублей, ежемесячный доход семьи заемщика должен составлять от 30 до 40 тысяч рублей", - говорит директор Департамента методологии и маркетинга "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Константин ЯРОСЛАВЦЕВ. "В ближнем Подмосковье минимальная стоимость однокомнатной квартиры - от 100 тысяч долларов. В столице - еще на четверть дороже. И чтобы банк дал одобрение на кредит, потенциальный заемщик должен иметь подтвержденный доход не менее 2000 долларов в месяц, - дополняет руководитель Департамента ипотечного кредитования ГК "Московский Ипотечный Центр" Константин ШИБЕЦКИЙ. - Для того чтобы ипотека стала доступной и людям с меньшими заработками, банки должны значительно увеличить сроки кредитования - до сорока лет. Некоторые из них уже пошли по этому пути, уже предлагают новые продукты". И, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования компании "БЕСТ-Недвижимость" Натальи ЕМЕЛИНОЙ, это особенно актуально сейчас, когда "стагнация рынка недвижимости закончилась, мы находимся на пороге нового витка цен".
В качестве одного из примеров успешной работы на рынке ипотечного кредитования депутат Государственной Думы, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий АКСАКОВ привел опыт ВТБ 24 и Городского ипотечного банка. Эксперт Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Татьяна УСЕНКО подтверждает: увеличение сроков кредитования, пересмотр процентных ставок по ипотечным программам ВТБ 24, а также реализация совместных программ с крупнейшими строительными компаниями России существенно увеличили объем клиентских обращений. Но не менее важны другие условия: "Размер первоначального взноса, наличие и размер комиссий за оформление кредита, а также репутация банка. ВТБ 24 очень оперативно реагирует на новые потребности и предпочтения потенциальных заемщиков и стремится предлагать наиболее выгодные условия кредитования. Кстати, в связи с тем, что город Сочи стал столицей будущих Олимпийских игр 2014 года, нами готовится специальная программа с уникальными и очень интересными для российского рынка условиями ипотечного кредитования. Надеемся, что данная программа будет пользоваться популярностью и окажет поддержку гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия".
Зри в корень!
Но, говорит директор Центра ипотечного кредитования БИНБАНКа Дмитрий ГАЛКИН, в условиях, когда рынок уже сложился, заемщик должен учитывать не только первоначальные расходы на получение кредита, не только размер процентной ставки, а "рассматривать в комплексе всю программу, обращая внимание в том числе на уровень сервиса, на скорость обслуживания и другие нюансы, которые лишь на первый взгляд могут показаться второстепенными".
"Ипотечный кредит - это "роман" клиента с банком на долгие годы, - продолжает тему начальник отдела ипотечного кредитования банка "Возрождение" Татьяна ЧЕПЕНКО. - Поэтому нужно внимательнее ознакомиться с программами банка: есть ли возможность досрочного погашения кредита, каковы размеры штрафных санкций за просрочки, поинтересоваться у знакомых об уровне сервиса в этом банке".
А вот Ласло ЧУКА, исполнительный директор дивизиона розничного бизнеса "Инвестсбербанка", предлагает взглянуть на ситуацию шире: "Россия становится все богаче, но одновременно и все дороже. И если у вас есть малейшая возможность покупать - обязательно надо покупать. И не надо бояться! Если вы на время останетесь без работы - с банком всегда можно договориться об отсрочке платежа. Мы всегда готовы идти навстречу нашему клиенту. Главное - поддерживать с банком постоянный диалог".
Что тут же подтвердил начальник Отдела инновационных продуктов страховой компании РОСНО Виталий УС, который заявил, что, следуя логике развития рынка ипотечного кредитования, страховщики разработали максимально удобные и выгодные для клиентов схемы страхования: стоимость полиса минимальна, его оформление не отнимает много времени, при наступлении страхового случая деньги выплачиваются в считанные дни.
Совет для экономных
Новые возможности для экономии появились у тех, кто брал ипотечный кредит несколько лет назад: плата за пользование деньгами банка была в то время куда выше и доходила порой до 20 процентов годовых. "К настоящему моменту появилась достаточно большая категория заемщиков, которых интересует вопрос перекредитования, - рассказывает ведущий менеджер по продвижению ипотечных продуктов "Хоум Кредит энд Финанс Банк" Екатерина ТОКАРЕВА. - Эффективным рефинансирование становится уже при разнице ставок в 1,5 - 2 процента. С помощью этого инструмента можно существенно сократить затраты по выплате ипотечного кредита, снизить размеры ежемесячных платежей, уменьшить процентную ставку по кредиту, увеличить срок кредитования размеры или взять дополнительные деньги на любые цели". "К сожалению, - констатирует начальник отдела ипотечного кредитования СБ Банка Артем ВЕТЮГОВ, - банки неохотно "отпускают" своих клиентов, хотя эта схема должна работать более активно". Один из ее вариантов - постепенное снижение самими банками-креди
торами процентных ставок для тех своих клиентов, кто вынужден платить по "морально устаревшим" ставкам.
Ну а своеобразным итогом "Круглого стола" прозвучали слова заместителя генерального директора ОАО "Росгосстрах" Дмитрия МАСЛОВА: "В России наблюдается тенденция к росту населения крупных городов. И в этой ситуации, сколько бы мы ни строили, дефицит жилья в ближайшие годы все равно сохранится. А это будет провоцировать дальнейший рост цен на недвижимость. В этих условиях для большой части населения ипотека остается одним из надежнейших инструментов для решения квартирного вопроса".
НАШИ ЭКСПЕРТЫ
ЧЕПЕНКО Евгений - вице-президент Европейского трастового банка
УСЕНКО Татьяна - эксперт Департамента ипотечного кредитования ВТБ 24
ЧЕПЕНКО Татьяна - начальник отдела ипотечного кредитования Банка "Возрождение" (ОАО)
ГАЛКИН Дмитрий - директор Центра ипотечного кредитования БИНБАНКа
ЧУКА Ласло -Исполнительный директор дивизиона розничного бизнеса ОАО "Инвестсбербанк"
ТОКАРЕВА Екатерина - ведущий менеджер по продвижению ипотечных продуктов "Хоум Кредит энд Финанс Банк"
ВЕТЮГОВ Артем - начальник отдела ипотечного кредитования СБ Банка
УС Виталий - начальник Отдела инновационных продуктов РОСНО
СОВЕТ СТРАХОВЩИКА
Портрет заемщика на фоне ипотеки
Знаете ли вы, что с точки зрения законодательства страховаться при заключении ипотечной сделки вовсе не обязательно? А вот с точки зрения банка и клиента - совершенно необходимо. И, пожалуй, эта позиция более чем оправданна: как правило, размер ипотечного кредита исчисляется очень серьезными цифрами и берется на длительный срок. И где гарантия, что за эти годы судьба не подкинет вам неприятных сюрпризов?
"Если с заемщиком случилось какое-то несчастье или же серьезно пострадало его жилье, а страхового полиса у человека нет, он и его близкие рискуют оказаться в крайне тяжелой финансовой ситуации, - комментирует руководитель департамента массовых видов страхования - заместитель генерального директора ОАО "Росгосстрах" Дмитрий МАСЛОВ. - В наши дни тема страхования при совершении ипотечных сделок стала особенно актуальной, портрет среднестатистического заемщика сильно изменился. Если в предыдущие годы покупатели жилья оплачивали основную часть суммы из собственных сбережений и лишь небольшую ее часть одалживали у банка, то теперь ситуация изменилась на прямо противоположную: стало почти что правилом платить в качестве первоначального взноса лишь 10 - 20 процентов от стоимости квартиры, остальные средства брать в кредит. А чем больше денег ты одалживаешь, тем серьезнее ответственность. Поэтому лучше заранее исключить саму возможность потерь при возникновении форс-мажорных ситуаций.
Стоимость полиса комплексного ипотечного страхования невелика: около 1% от страховой суммы. Но есть один нюанс: большинство страховых компаний оставляют за собой право ежегодно корректировать процентную ставку в сторону увеличения. "Росгосстрах" же фиксирует ее на весь срок кредитования. В итоге за 10 - 15 лет на этой, на первый взгляд незначительной разнице можно сэкономить сумму, достаточную для покупки средней руки иномарки".
ЛИДЕР
Хороший банк - удобный банк
Банки стремятся соответствовать мировым стандартам сервиса
По неофициальным данным, около трети всех банков, предоставляющих услуги ипотечного кредитования, в последнее время начали испытывать определенные трудности - трудности роста: ипотека настолько востребована, что у мелких и особенно у региональных банков попросту не хватает денежных ресурсов на выдачу кредитов. Как итог, некоторые из них вынуждены либо уйти с рынка, либо ужесточить условия выдачи кредитов.
- Кого точно не коснется этот процесс, так это крупных государственных и частных банков, - комментирует ситуацию руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья ЗИБАРЕВ. - Мы недостатка в средствах на выдачу ипотечных кредитов не испытываем и не только не собираемся сужать круг клиентов, но и постоянно его наращиваем: за счет снижения процентных ставок, за счет увеличения сроков кредитования, за счет расширения географии присутствия - сегодня с одинаковой легкостью воспользоваться нашими услугами могут не только жители Москвы, но и еще 20 регионов России, где мы имеем наши представительства.
- Возможно, мелкие игроки ипотечного рынка со временем отсеются. Но, с другой стороны, неизбежно усилится конкуренция между банками-лидерами...
- Мы к этому готовы. И, на наш взгляд, одним из серьезных конкурентных преимуществ станет удобство сотрудничества с банком. Например, чтобы осуществить ежемесячный платеж по кредиту, нашим клиентам необязательно ехать в офис банка: мы располагаем целой сетью банкоматов с функцией приема наличных денег. Тем, кто только планирует взять кредит, нет необходимости в обязательном порядке предоставлять справку НДФЛ-2. Если человек работает в успешной компании, мы уверены в его кредитоспособности. Кроме того, существует возможность оформить ипотечный кредит для иногородних жителей и провести сделку любой сложности. В том числе и по приобретению загородного жилья.
Мы изначально позиционировали себя как удобный банк. Выбранная стратегия себя оправдывает.
Национальный резервный банк: индивидуальность и комфорт
Из 1158 российских банков около шестисот заявляют о своей готовности выдавать ипотечные кредиты. Однако по оценкам Института экономики Российской академии наук лишь сорок шесть банков-лидеров могут предложить своим клиентам по-настоящему выгодные и комфортные условия кредитования. Что легко объяснимо: речь подчас идет о многомиллионных суммах, а не о нескольких тысячах рублей на покупку новой микроволновки или телевизора. Но уж между наиболее крупными и надежными финансовыми учреждениями конкурентная борьба за умы и сердца потенциальных заемщиков развернулась нешуточная.
"Процентные ставки, сроки кредитования, размеры обязательного первоначального взноса – основные условия по ипотеке у большинства серьезных банков в наши дни примерно одинаковы, - говорит И.О. Президента Национального резервного банка (НРБ)
Аркадий Колодкин. – Однако и в этих условиях у нас есть серьезные конкурентные преимущества. Главное из них в том, что НРБ предлагает, пожалуй, самую широкую линейку из семнадцати ипотечных продуктов. Есть, например, кредитная программа рассчитанная на студентов. Другая – для тех, кто хочет купить не квартиру, а загородный дом. Третья позволит поменять меньшую квартиру на большую и сразу же сделать в ней ремонт. И так далее. Помимо этого, мы очень много внимания уделяем тому, чтобы наши клиенты чувствовали себя максимально комфортно, не стояли в очередях, не тратили время на заполнение лишних бумаг, чтобы любой возникший у них вопрос решался максимально быстро и качественно. Поэтому мы открываем и в Москве, и в других города России специализированные ипотечные центры, где работают специалисты высочайшей квалификации.
Кроме того, для удобства клиентов у нас действует справочная телефонная линия: позвонив по телефону 514-15-45 с 9.00 до 20.00 в будние дни или по телефону 8-910-493-67-27 с 9.00 до 17.00 в субботу, вы получите исчерпывающие ответы на любые вопросы, касающиеся получения ипотечного кредита в НРБанке.
Портрет заемщика на фоне ипотеки
Знаете ли вы, что с точки зрения законодательства страховаться при заключении ипотечной сделки вовсе не обязательно? А вот с точки зрения банка и клиента – совершенно необходимо. И, пожалуй, эта позиция более чем оправдана: как правило, размер ипотечного кредита исчисляется очень серьезными цифрами и берется на длительный срок. И где гарантия, что за эти годы судьба не подкинет вам неприятных сюрпризов?
"Если с заемщиком случилось какое-то несчастье или же серьезно пострадало его жилье, а страхового полиса у человека нет, он и его близкие рискуют оказаться в крайне тяжелой финансовой ситуации, - комментирует Руководитель департамента массовых видов страхования - Заместитель генерального директора ОАО "Росгосстрах" Дмитрий Маслов. – В наши дни тема страхования при совершении ипотечных сделок стала особенно актуальной, портрет среднестатистического заемщика сильно изменился. Если в предыдущие годы покупатели жилья оплачивали основную часть суммы из собственных сбережений и лишь небольшую ее часть одалживали у банка, то теперь ситуация изменилась на прямо противоположную: стало почти что правилом платить в качестве первоначального взноса лишь 10-20 процентов от стоимости квартиры, остальные средства брать в кредит. А чем больше денег ты одалживаешь, тем серьезнее ответственность. Поэтому лучше заранее исключить саму возможность потерь при возникновении форс-мажорных ситуаций.
Стоимость полиса комплексного ипотечного страхования невелика: около 1 % от страховой суммы. Но есть один нюанс: большинство страховых компаний оставляют за собой право ежегодно корректировать процентную ставку в сторону увеличения. Росгосстрах же фиксирует ее на весь срок кредитования. В итоге за 10-15 лет на этой, на первый взгляд незначительной, разнице можно сэкономить сумму, достаточную для покупки средней руки иномарки".