Все о правах покупателей новостроек

Окончание. Начало см. в "Вашем доме" 7 и 14 ноября
В прошлом выпуске (14 ноября) мы разобрали самые распространенные "серые" схемы, которые использует большинство столичных и подмосковных застройщиков в обход Закона о долевом строительстве. Сегодня наш эксперт - адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства "Дольщик" Коллегии адвокатов МО "Центр", кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ разъясняет, как максимально уменьшить свои риски, приобретая жилье у таких фирм, и отвечает на другие вопросы читателей "КП".
Что делать, если здание не обслуживается?
- Это Татьяна Николаевна. Я собственница квартиры в новостройке. 30 сентября 2005 года был подписан акт приемки нашего дома государственной комиссией. 10 ноября глава муниципалитета обязал организовать эксплуатацию этого дома МУП УЕЗ ЖКХ. На дворе уже ноябрь 2006 года, а ничего не организовано. Дом зарегистрирован, все мы имеем свидетельства о праве собственности на квартиры, но дом никто не эксплуатирует, мы не можем прописаться.
- Советую вам в соответствии с Жилищным кодексом создать товарищество собственников жилья.
- У нас всего 57 квартир.
- Это не важно. Для организации ТСЖ требуется 50% плюс один голос собственников квартир в доме.
- У нас было собрание, не хотят ТСЖ организовывать. Что делать? Мы хотим, чтобы организовали эксплуатацию дома.
- У вас есть свет, вода? Как вы оплачиваете коммунальные услуги?
- Никак. Нам только электросети присылают счета на оплату.
- Я рекомендовал бы вам оформить коллективное обращение к главе администрации вашего района и к директору МУП УЕЗ. Сформулируйте вопросы, которые вас беспокоят. Чем скорее это сделаете, тем лучше. Скоро ведь зима. Если будут проблемы с отоплением, то непонятно, кто и за чей счет должен будет их устранять.
- А на каком основании мне отказывают в прописке?
- Законных оснований для этого я не вижу. Регистрацию по месту жительства оформляют органы внутренних дел. Так что обратитесь в паспортно-визовый отдел ОВД по месту нахождения дома с заявлением: прошу зарегистрировать на основании свидетельства о праве собственности. Если откажут либо не пришлют ответ в месячный срок, обращайтесь в вышестоящий орган внутренних дел. Либо в суд.
- Спасибо!
НА ЗАМЕТКУ
Многие фирмы, называющие себя застройщиками, на самом деле таковыми не являются. Они изобретают все более изощренные схемы обмана дольщиков. Разобраться в подвохах сможет только опытный юрист, адвокат, оказывающий услуги по правовому сопровождению сделок по участию граждан в долевом строительстве. Немало пострадавших дольщиков сейчас признают: если бы они потратились на консультацию юриста ДО того, как отдать свои накопления за обещанную новостройку, то это обошлось бы куда дешевле, чем теперь услуги адвокатов, пытающихся вернуть "зависшие" деньги, вложенные в замороженные стройки.
Дольщики будут устраивать голодовки и дальше?
Как известно, и правительство РФ, и местные власти пытаются решать проблемы пострадавших дольщиков: создаются специальные комиссии, ведутся переговоры... Но увы, новые покупатели новостроек по-прежнему вынуждены идти на риск - Закон о долевом строительстве не работает, права дольщиков не защищены. Более того, застройщики начали переходить на заключение предварительных договоров, являющихся, по существу, ничтожными сделками, т. е. не порождающими никаких правовых последствий.
- Эта практика может привести к неблагоприятным социальным последствиям, - считает Сергей Кузнецов. - Сотни тысяч покупателей, заключивших подобные договоры, взявших ипотечные кредиты, могут оказаться и без обещанных квартир, и без денег...
Юристы, специализирующиеся на проблемах дольщиков, призывают государство как можно скорее разработать серьезные, фундаментальные, а не "одноразовые меры", чтобы предотвратить возможный социальный взрыв.
Ну а гражданам, которым позарез нужна квартира именно в новостройке, пока остается надеяться только на собственную бдительность и хороших юристов.
Как снизить риски при "серых" схемах приобретения квартиры
Напомним, в Москве только 2 объекта из более чем 200 строек возводятся по новому Закону о долевом строительстве, который содержит серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют "серые" схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи (их форму и суть см. в прошлом выпуске "Вашего дома" 14 ноября). Таким образом, покупателям просто деваться некуда - приходится "брать, что дают". Полностью избежать "минусов" таких схем вряд ли удастся, на то они и рассчитаны. Однако можно максимально снизить риски.
Требуйте у застройщика копию разрешения на строительство.
Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это совершенно разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся "задним числом", когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться.
Внимательно прочитайте (лучше с юристом) предложенный вам предварительный договор купли-продажи квартиры.
Проследите, чтобы максимально подробно были указаны характеристики квартиры. Иначе в основном договоре купли-продажи вам потом могут указать другое жилье - подальше и похуже.
Обратите внимание на срок, в течение которого застройщик обязуется заключить с вами основной договор. Чтобы формальности не растянулись на полгода, настаивайте на пункте: договор купли-продажи заключается в конкретно оговоренный срок после регистрации права собственности застройщика на квартиру, скажем, в течение месяца.
Очень важный пункт - порядок оплаты. В предварительном договоре должно быть указано, что в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору ПРИНИМАЕТСЯ вексель. Формулировка "МОЖЕТ БЫТЬ ПРИНЯТ" позволяет застройщику выкрутиться, отказаться принимать у вас вексель и потребовать новой оплаты "живыми деньгами" (подобные примеры из практики - см. в прошлом выпуске "Прямой линии" в "Вашем доме" 14 ноября).
Приобретайте вексели со сроком погашения не больше года. Это позволит вам более гибко строить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.
Поинтересуйтесь у застройщика, сможете ли оформить ипотеку на приобретение жилья и на каких условиях выдадут кредит. Дело в том, что наиболее серьезные и солидные банки, предлагающие ипотеку на относительно выгодных условиях, зачастую отказываются давать кредит на новостройки, которые возводятся по "серым" схемам.
Зато таких клиентов активно зазывают банки, имеющие связи с застройщиками. Это могут быть вполне добросовестные кредитные учреждения без намерения вас "кинуть". Однако свои риски, связанные с "серыми" схемами приобретения жилья заемщиком, такие банки закладывают в процентные ставки по ипотеке. В результате кредит вам здесь предложат не под 12 - 14%, а под все 20 - 25%. В результате всего за 4 года вы переплатите банку в качестве процентов 100-процентную стоимость квартиры...
При "серых" схемах одна из основных гарантий для граждан - репутация застройщика. При отсутствии юридических механизмов защиты остается надеяться на честность и добросовестность фирм. Так что собирайте информацию о деятельности компании, отклики ее бывших клиентов, съездите на стройплощадки, где возводятся дома.
ВНИМАНИЕ!
У вас остались вопросы по долевому строительству, на которые вы не нашли ответов в рамках этой "Прямой линии"? Присылайте их на электронный адрес arakel@kp.ru или на почтовый адрес редакции с пометкой "Ваш дом".