Униженные и обобщенные

На месте этого общежития может появиться красивое и современное здание.
Город нуждается в ликвидации старых общежитий, а обитатели общаг - в защите своих жилищных прав
Перенос крупных предприятий из привлекательных районов и редевелопмент* территорий бывших промзон давно стали в Москве нормой.
Таким образом город избавляется от своего рода неприбыльных активов, не способных принести прибыль ни городским властям, ни частным инвесторам. Однако непривлекательные и обременительные активы бывают не только в сегменте коммерческой и промышленной недвижимости, но и, как ни странно, в области жилья.
Такими активами стоит признать московские общежития, жильцы которых не могут приватизировать свои комнаты. Аварийные здания, тем более расположенные в привлекательных районах города, давно вызывают головную боль у столичных властей. Однако эти участки также могут приносить прибыль.
Без права на приватизацию
На сегодняшний день правовой статус жителей общежитий оставляет желать лучшего. "По новому Жилищному кодексу жители общежитий не имеют права приватизировать эти помещения. Здания общежитий и, соответственно, все комнаты находятся в собственности организаций - владельцев общежитий: заводов, институтов, военных и прочих. Комнаты предоставляются на время работы, учебы или контракта. Поэтому никакой юридической ответственности при сносе здания общежития владелец не несет и предоставлять квартиры не обязан, если это не предусмотрено трудовым контрактом. Исходя из этого сносить устаревшие здания общежитий с дальнейшим редевелопментом территории очень выгодно", - объясняет аналитик бюро недвижимости "Агент 002" Александр Слета.
На сегодняшний день правовой статус жителей общежитий оставляет желать лучшего.
По мнению эксперта, у компаний, которые готовы заняться редевелопментом общежитий, не возникнет слишком много сложностей. Во-первых, у них нет социальных обязательств по предоставлению жилья. Во-вторых, здания общежитий расположены в дорогих местах срединной части Москвы.
В-третьих, в отличие от промышленных территорий они находятся по большей части в жилых районах с развитой инфраструктурой. В-четвертых, общежития, как правило, строились не в виде комплексов, а в виде одиночных зданий или небольших групп зданий. "Это за счет малых масштабов дает возможность привлекать для процесса редевелопмента ограниченные финансовые ресурсы. Учитывая расположение общежитий в жилых зонах, на их месте, кроме жилья, будут пользоваться популярностью торгово-офисные или гостинично-офисные центры", - считает эксперт.
Однако, как напоминает директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков, перспективность подобных проектов в первую очередь зависит от местоположения общежития. "Участок должен обладать хорошей транспортной доступностью, находиться недалеко от станции метро и среди благоустроенной окружающей застройки. Однако проекты, связанные с переселением жильцов, как правило, сложны в реализации из-за дополнительных финансовых обременений и долгих переговоров с жильцами. Поэтому девелоперы пойдут на дополнительные риски только в случае удачного расположения земельного участка", - добавляет он. По словам эксперта, на месте бывшего общежития может быть построен вполне успешный бизнес-центр или даже офисно-торговый комплекс. Если же здание находится не в самом лучшем районе, то, по мнению ведущего консультанта отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергея Блохина, можно просто провести реконструкцию общежития и создать на его базе офисное здание класса С.
Способы решения
Большинство московских общежитий принадлежит не городу, а различным предприятиям, которые в последнее время сменили не одного владельца. В связи с этим каждое предприятие в зависимости от уровня своей моральной ответственности само выбирает необходимое решение, поэтому подчас расселение общежитий становится предметом криминальной хроники. "Устанавливаются завышенные цены и тарифы на коммунальные услуги, жильцы выселяются, им отказывают в регистрации и даже перепродают или продают помещения с проживающими там лицами. Проблема с общежитиями на сегодняшний день одна из самых острых в жилищно-коммунальной сфере. Несовершенство законодательства и местных правовых норм делает проблему жителей общежитий комплексной и многоплановой", - рассказывает пиар-директор агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов. При этом, по его словам, муниципальные власти отказываются принимать эти здания на городской баланс, а в Интернете можно зачастую увидеть сомнительные объявления о желании приобрести общежитие.
Из сложившейся ситуации, по мнению большинства специалистов, есть только один выход - это редевелопмент старых общежитий, превращение их в привлекательные и прибыльные активы с обязательным предоставлением квартир бывшим жильцам этих зданий. Причем, в случае если общежитие находится в собственности предприятия, решить эту проблему можно только через инвестиционный контракт - ведь никакая компания не может просто начать строительство на одном из городских участков. Одно предложение от владельца таких общежитий в правительство Москвы уже поступило. В апреле 2006 года компания "Росбилдинг" предложила префектуре ВАО расселить ведомственные общежития фабрики "Освобожденный труд" Московского шелкового комбината имени Щербакова и фабрики имени Баумана. Проектом предполагается построить новое жилье, в котором 8,4 тыс. кв. м отойдет переселенцам из общежитий, 4,2 тыс. кв. м - очередникам, а 29,4 тыс. кв. м составило бы коммерческое жилье.
Городские власти пытаются также решить наболевшую проблему за счет специальной программы. "По мнению правительства Москвы, город нуждается в расселении и ликвидации общежитий, и уже создано государственное унитарное предприятие "Жилищник-1". Эта организация занимается ликвидацией общежитий посредством перевода их в жилой фонд. Схемы ликвидаций зависят от технического состояния здания. Если здание не подлежит ремонту, его сносят и на месте прежнего строят новое здание. Если же все хорошо, то с жителями заключается договор социального найма, и строение далее переводится в разряд муниципального жилья", - рассказывает Александр Гурьянов. Однако максимум, что в данном случае получают жители общежитий, - это право приватизировать свои комнаты, недавно закрепленное за ними Конституционным судом, но никак не объясненное законодателями. В результате ситуация остается настолько сложной, что в пору называть обитателей общежитий, по аналогии со знаменитым романом, "униженными и обобщенными".
* Редевелопмент - процесс преобразования необустроенных районов в экономически эффективные.
По материалам журнала "Собственник".