Насколько выгодны инвестиции в недвижимость

"Мы отменили выходные и продлили на два часа время работы офисов. Такого ажиотажного спроса не было даже в кризисный 2008 г.", – констатирует представитель агентства недвижимости «Красная горка». "В октябре мы зафиксировали существенный рост спроса, плановые показатели реализации жилья мы перевыполнили на 40%. По сравнению с сентябрем продажи квартир увеличились более чем наполовину", – подтверждает официальный представитель девелоперской компании «Сити – XXI век» Сергей Лядов.

«Выручка от продаж за октябрь достигла 9,1 млрд руб., что составляет 36% выручки за все десять месяцев 2014 г. Для сравнения: за период январь–сентябрь 2014 г. максимальная выручка от продаж была зафиксирована в апреле и составляла 2,7 млрд руб. Всего за октябрь было продано 32 700 кв. м, при этом объем продаж за предыдущие девять месяцев составлял в среднем около 6100 кв. м в месяц», – приводит данные представитель компании «Дон-Строй».

И это еще далеко не конец, ведь наиболее существенный рост курса доллара пришелся на вторую половину октября, а значит, по итогам ноября цифры продаж могут оказаться еще больше. Но девелоперам вовсе не до того, чтобы пить шампанское и праздновать триумф. Они понимают, что вслед за резким взлетом спроса последует не менее глубокий спад. Цены вырастут, банки сократят количество ипотечных программ и повысят проценты, подорожают стройматериалы, следовательно, в следующем году многим предстоит положить зубы на полку.

Политика в квадрате

«С одной стороны, оживление на рынке присутствует, но оно характерно, скорее, для массового сегмента жилья. Покупатели забирают рубли с депозитов и вкладывают их в недвижимость, преимущественно в эконом- и комфорткласс. В элитном классе оживление есть пока только по количеству показов. Стало больше клиентов, которые приходят и смотрят объект, но в сделки это пока не выливается», – рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. Хотя эксперты особенно подчеркивают, что в текущем году это уже не первый взлет спроса на недвижимость. «Квадратные метры» в последнее время четко реагируют на изменение не только курса рубля, но и геополитической ситуации в стране.

«В I квартале это было эскалация конфликта на Украине, введение санкций против России со стороны западных стран, падение цен на нефть, в сентябре и октябре это в первую очередь валютные колебания. Покупатели вкладывают деньги в недвижимость, поскольку большинство наших граждан получает доход и хранит накопления в рублях. Вложение свободных средств в недвижимость позволяет гражданам зафиксировать свои накопления, а в случае инвестирования в новостройки на начальной стадии строительства еще и приумножить их за счет повышения стоимости объекта в среднем на 35% по мере роста строительной готовности», – поясняет заместитель руководителя департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

Судя по тому, что дорогая недвижимость менее ликвидна и покупатели сейчас предпочитают то, что впоследствии легче продать, ставки на «элитку» никто не делает. Сейчас в ходу бюджетные квартиры, покупка которых не требует очень серьезных капитальных вложений и спрос на которые будет относительно стабильным в любой экономической ситуации. Вопрос лишь в том, не упадут ли цены на квартиры, ведь подобное уже имело место. Те, кто покупал «квадратные метры» до начала кризиса 2008 г., столкнулись с ситуацией, когда многие проекты были приостановлены, а в 2010 г. квартиру в тех же домах можно было приобрести дешевле, чем летом 2008 г. Но когда каждый день по телевизору транслируются «хроники пикирующего рубля», мало кто об этом задумывается. Ведь уже завтра доллар способен взять новую курсовую вершину, и тогда не выдержат нервы уже у девелоперов, и они постепенно начнут повышать цены.

Естественно, что, вкладывая в недвижимость, никто не хочет думать о том, что стройку могут заморозить даже на самом последнем этапе строительства. Таких примеров было много в 2008 г. Компании-застройщики получили помощь из казны и только благодаря этому остались на плаву и сдали те объекты, которые начинали возводить за несколько лет до коллапса. Не стоит забывать, что сейчас ситуация хуже, чем в 2008 г.: иностранные рынки заимствований закрыты, внутренний рынок не блещет ликвидностью, а желающие получить деньги из Фонда национального благосостояния выстраиваются в очередь. Места девелоперам в этом списке может не достаться.

Сработать в минус

У многих не хватает собственных средств на приобретение жилья. И здесь на помощь приходят банки, все еще продолжающие осуществлять ипотечное кредитование. Их клиенты рассуждают примерно так: ставка по ипотеке сравнима с реальным уровнем инфляции, поэтому почему бы не рискнуть, тем более, что деньги на счете или под матрасом все равно обесцениваются. Согласно официальным данным, за январь–август 2014 г. российскими банками было выдано 619 026 ипотечных кредитов на общую сумму 1 070,3 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень января–августа 2013 г. в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. В сентябре–октябре тенденция опережающего роста ипотечного кредитования по сравнению с остальными сегментами продолжает фиксироваться. «Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный портфель ипотечных и жилищных ссуд на балансах банков продолжает расти и на 01.10.2014 составляет около 3,3 трлн руб. по сравнению с 2,7 трлн руб. на начало текущего года», – констатирует главный аналитик ОАО «Промсвязьбанк» Дмитрий Монастыршин.

«На примере собственного бизнеса мы видим, что интерес к ипотечному кредитованию действительно растет: согласно отчетности МСФО, по итогам девяти месяцев текущего года ипотечный портфель «Абсолют банка» вырос на 19%. И многие клиенты действительно используют ипотеку как инструмент сбережений, – добавляет заместитель председателя правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. – С начала года, когда курс рубля начал колебаться, определенная часть банковских клиентов предпочла вложить сбережения в недвижимость. Те, кому не хватало накоплений на покупку за наличные, пользовались ипотечным кредитом. По нашим оценкам, сегодня около 20% ипотечных сделок совершается с целью инвестиций».

Недостаток ликвидности сказывается уже и на этом сегменте рынка. Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам растет. Ставка по кредитам, выданным в течение августа, составила 12,3%, что на 0,1 п.п. выше уровня июля. В сентябре–октябре активные участники рынка продолжили повышать ставки по ипотеке на 0,5–1 п.п. «Некоторые банки не только поднимали ставки, но и увеличивали требования к первоначальному взносу и изменяли другие неценовые параметры, нивелируя возрастающий кредитный риск в условиях нестабильной экономической ситуации в стране», – поясняет вице-президент, начальник управления залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Одновременно с ростом спроса на «первичные квадратные метры» и ипотеку совершенно иная ситуация сложилась на рынке вторичной недвижимости. Если еще летом 4,5 млн руб. – это было около $140 000, то теперь это только $100 000. Следовательно, продавцы, которые хотели зафиксировать свою выручку в долларах, либо отказываются от сделок, либо повышают цену.

Сотрудники агентства недвижимости «Красная горка» рассказали, что неделю назад фиксировались случаи, когда продавец отзывал документы уже из Регистрационной палаты, приостанавливая сделку под надуманным предлогом. Деньги были заложены в ячейку, но продавец неожиданно для всех заявлял о необходимости доплатить порядка 500 000 руб. «из-за существенного изменения конъюнктуры цен». Но договор уже был подписан, поэтому покупатель всегда может оспорить действия продавца в суде. «На вторичном рынке цены на жилье продолжают расти, продавцы переоценивают свои квартиры в долларах. В результате стоимость одного квадратного метра столичной недвижимости с начала сентября выросла в рублях на 5–6%, – говорит Сергей Лядов. – А вот на рынке новостроек совсем другая ситуация. Девелоперы продолжили и в осенние месяцы предоставлять скидки. Многие компании увеличивают их размер с 5 до 10%. Таким образом, средняя цена на столичные новостройки с начала сентября снизилась на 1%, что привлекает на рынок дополнительных покупателей». «В условиях почти ажиотажного спроса застройщики постепенно пересматривают ценовую сетку в сторону увеличения. «Вторичка» более оторвана от рынка, поэтому продавцы стремятся индексировать цены к растущему доллару, не всегда учитывая реальный спрос. Это, конечно, дополнительно стимулирует спрос именно на «первичку», – добавляет директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.

Не отбить инфляцию

С начала года курс доллара к рублю вырос на 35%. При этом цены на недвижимость в рублевом эквиваленте растут медленнее. По данным Росстата, на 1 июля 2014 г. годовой индекс цен на типовую квартиру на первичном рынке в России составил 106,57, а на вторичном рынке – 103,81, то есть цены на квартиры не компенсируют даже уровень официальной потребительской инфляции. «Более того, по мере ухудшения макроэкономической конъюнктуры не исключено снижение цен на недвижимость, как это было в 2009 г. Таким образом, инвестиции в недвижимость в текущих условиях не спасут сбережения от обесценения в результате девальвации рубля», – предупреждает Дмитрий Монастыршин. В то же время спрос на недвижимость в сегодняшних условиях поддерживается стремлением не столько приумножить, сколько сохранить сбережения в условиях высокой геополитической неопределенности и сложной предсказуемости дальнейшего развития ситуации в экономике и банковской системе России. Помимо возможного снижения цен на недвижимость и замораживания ряда проектов, приобретение квартир через ипотечное кредитование также становится все менее доступным.

«Думаю, что проценты по ипотечным кредитам могут серьезно вырасти, поскольку проблема с «длинными» деньгами для всех уже очевидна. Величина этого роста видится пока в пределах 3–5%, а затем и больше», – отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Цены на недвижимость вряд ли смогут демонстрировать опережающий рост, однако порог входа на рынок, несомненно, серьезно вырастет за счет «вымывания» наиболее дешевых объектов. «Инвестиции в недвижимость следует расценивать как наименее рисковый инструмент, но никак небезрисковый», – напутствует всех, кто ищет применения своим сбережениям, Анна Юдина.