Рынок жилой недвижимости Московского региона в июле и за 6 месяцев
Количество адресов в новостройках, выставленных на продажу в Москве, увеличилось в июле почти на 5% до 339 адресов. Однако только в 30% новых домов представлен полный квартирный набор (с разным количеством комнат), а по остальным ведутся единичные продажи нераспроданных остатков, отмечается в отчете, подготовленом Аналитическим Центром агентства недвижимости МИАН.
Объем предложения в Подмосковье за месяц не изменился, несмотря на то что по итогам первого полугодия область сохранила лидирующие позиции по вводу жилья в России (2584,5 тыс. кв.м; более чем на 18% больше по сравнению с I полугодием 2008 года), что обеспечило значительный, почти на четверть, прирост предложений как по количеству адресов (порядка 480), так и по объему квартир в них. И, если в Москве более 75% предлагаемых к продаже объектов — это «готовые» новостройки или дома на завершающих стадиях, то в Подмосковье сегодня их доля составляет не более 50%.
Спрос на первичную недвижимость по итогам июля вырос примерно на 10%, при этом в последнюю неделю месяца наблюдался нехарактерный для данного сезона всплеск активности. Это свидетельствует об активизации ранее отложенного спроса — потребители, намеренные приобрести квартиру в новостройке, удостоверившись в окончании фазы коррекции цен, вышли на рынок с целью реализовать свои планы.
В июле средняя стоимость кв.м. новостроек в Москве снизилась на 0,8% до 155,9 тыс. руб. При этом в экономклассе цена осталась неизменной — 111,8 тыс. руб./кв.м., минимальна и коррекция в сегменте бизнес- — на 0,6% (до 162,1 руб./кв.м). По итогам прошедшего месяца наибольшее снижение цен продемонстрировали элитные новостройки — 1,8%, однако стоит отметить, что с начала года корректировка стоимости в данном сегменте минимальна — 4,1% (в то время как в экономклассе данный показатель составил 6,1%, а в бизнес-классе — 5,1%).
Разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы в разрезе административных округов по итогам июля составил от 107,7 тыс. руб. в ВАО до 579,2 тыс. руб. в ЦАО. В СВАО, ВАО, и ЮЗАО зафиксирован прирост цен в 1,8%, 0,4% и 0,1% соответственно, ЮВАО стабилен в цене, в остальных столичных округах снижение цен составило от 0,8 до 1,9%.
Анализируя изменение стоимости по типам застройки, можно отметить стабилизацию цен на панельные квартиры (в среднем, как и в июне, предлагаемые по 116,3 тыс. руб./кв.м.) и ее незначительное снижение — на 0,9% — в кирпично-монолитных домах, до 185,5 тыс. руб./кв.м.
В Подмосковье снижение стоимости нового жилья составило 1,3% (до 70,3 тыс. руб. за кв.м). В тоже время, по сравнению с прошлой осенью, коррекция цен здесь не превысила 2,5%. Диапазон цен в пятикилометровом кольце (городах-спутниках) составил по итогам июля от 72,8 тыс. руб. за кв.м. в Люберцах до 109 тыс. руб. за кв.м. в Красногорске.
Спрос на вторичное жилье в июле и в Москве, и в Подмосковье, вырос на 5%, причем основной поток обращений был зафиксирован в последнюю неделю месяца. Объем предложения незначительно сократился — на 2,5% в Москве и на 1,6% в Подмосковье до 23,7 и 11,0 тыс. объектов соответственно (на уровне аналогичного периода прошлого года). Структура предложения характеризуется заметным превалированием объектов эконом-класса и типовых квартир, на долю которых сегодня приходится около 75%. Если в прошлом году объем предложения недвижимости бизнес-класса и выше оценивался в 45%, то сегодня этот показатель составляет около 25% (5% — элитная недвижимость и 20% — бизнес-класс).
Показатели динамики рублевых цен на вторичном рынке уже вплотную приблизились к нулевым значениям. Так, по итогам июля средняя стоимость кв.м. вторичного жилья в Москве сократилась на 0,6% и составила 147,5 тыс. руб. Цены на объекты верхних ценовых категорий практически не изменились (-0,1%): 204,9 тыс. за кв.м. для бизнес-класса и 356,1 тыс. за кв.м. на элитное жилье.
Снижение стоимости кв.м. в сегментах типового жилья и экономкласса составило 1,1% (138,5 тыс. руб.) и 0,4% (155,1 тыс. руб.) соответственно.
Темпы изменения цен на жилье в разрезе административных округов в зависимости от ассортимента предлагаемых объектов варьировались от -1,2% на юго-востоке до 0% в центральных районах столицы.
В Подмосковье за месяц средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,3% до 72 662 руб.
Наблюдаемое уже сегодня, несмотря на разгар сезона отпусков, повышение интереса потребителей к рынку недвижимости говорит о том, что отложенный спрос все еще подпитывает рынок. Поэтому с высокой долей вероятности сегодня можно прогнозировать традиционный осенний рост активности. Еще один фактор в подтверждение этого — увеличение количества ипотечных сделок: участники рынка «адаптируются» к новым условиям, банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности.
Сокращение объема предложения на рынке новостроек в третьем (и последующих) кварталах становится неизбежной реальностью. В Москве он в полной мере будет ощутим уже к концу осени, в Подмосковье, где количество объектов в процессе строительства составляет около 50%, дефицит начнет формироваться несколько позже, но высокая доля вероятности переноса сроков сдачи домов (сегодня этот показатель составляет в среднем 6-8 месяцев) позволяет предположить значительное отставание от ранее запланированных показателей.
Что касается прогноза в отношении поведения цен, вероятнее всего, в течение ближайших одного-двух месяцев средние значения будут варьироваться вокруг достигнутого уровня, с возможными колебаниями пиковых показателей в ряде сегментов до 1,5-2%.
Итоги полугодия смотрите в приложении