Коммерческая ипотека ждет закона
Председатель Комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан сказал: "Я надеюсь, что в 2008 году на рынке недвижимости появятся те новые продукты, которые наиболее востребованы. А востребованы программы, позволяющие приобретать по ипотеке коммерческую недвижимость. Пока таких предложений очень мало, но, учитывая интерес инвесторов, я надеюсь, что такие программы появятся".
Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц. Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие: законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. Таким образом, ипотека "в силу закона" возможна пока только для жилых помещений.
Мы обратились к представителям страховых и риэлторских компаний, работающих на рынке коммерческой ипотеки, с несколькими вопросами:
1. Каковы особенности страхования при коммерческой ипотеке? Что страхуется в обязательном порядке? Что является обеспечением по кредиту?
2. Каковы тарифы при страховании коммерческой ипотеки?
3. Как влияет страхование коммерческой ипотеки на развитие страховой культуры предприятий? Можно ли сказать, что корпоративные ипотечные страхователи являются более активными клиентами и по другим видам страхования?
Вот что они ответили на вопросы Алексея Крылова.
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация":
— Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости в том, что страхователем нежилого помещения выступает, как правило, юридическое лицо. При таком кредитовании страхуется, в первую очередь, помещение, передаваемое в залог банку. В данном виде страхования есть несколько особенностей. Во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение — по балансовой, по остаточной или по действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита + 10%.
Кроме того, по страхованию имущества юридических лиц тарифы ниже, чем при страховании имущества физических лиц, и зависят от того, как это помещение используется, в каком состоянии оно находится, как содержится. Более низкий тариф объясняется тем, что предприниматели при эксплуатации помещения руководствуются нормами безопасности, например пожарной. В нежилом помещении обязательно есть пожарная сигнализация, а также охранная. Все это снижает риски страховщика, а вслед за ними и снижается процентная ставка.
У физических лиц обычно повышается тариф, если квартира расположена на первом и последнем этажах: главным образом, из-за повышенного риска залива помещения водой. Коммерческое помещение, как правило, находится именно на первом этаже, и страховой тариф, в зависимости от этажа, не изменяется, а остается стандартным. Исключение бывает, если коммерческое помещение находится в жилом помещении на первом этаже — тогда риск залива водой возрастает, а страховой тариф увеличивается.
Обычно тарифы при страховании коммерческой ипотеки ниже. Если при страховании жилого помещения тариф в среднем составляет 0,18-0,2% от суммы кредита плюс 10%, то в коммерческой недвижимости он равен 0,1-0,12%.
Использование коммерческой ипотеки, безусловно, влияет и на развитие страховой культуры, и на объемы страхования. Предприниматели привыкают к страхованию, сталкиваются с реальными выплатами и начинают понимать необходимость и выгодность страхования.
Владимир Сергеенков, начальник отдела страхования имущества и финансовых рисков физических лиц СПб филиала СГ "СОГАЗ":
— Страхование при коммерческой ипотеке — это, по сути, страхование имущества предприятий. В обязательном порядке страхуются конструктивные элементы здания и иногда право собственности.
Основным обеспечением по ипотечному кредиту выступает недвижимость, но иногда требуется и дополнительное обеспечение. Тарифы при страховании коммерческой ипотеки такие же, как при страховании имущества предприятий.
Сведений о том, как страхование коммерческой ипотеки влияет на развитие страховой культуры предприятия, в нашем филиале пока нет.
Михаил Меженик, директор департамента продаж СО "Регион":
— Коммерческая ипотека в РФ пока не развита, поэтому не существует окончательно проработанной схемы по страхованию такого риска. Страхование при коммерческой ипотеке направлено, в первую очередь, на покрытие кредитного риска банка в случае банкротства заемщика. В российской практике страховщики предлагают страхование самой недвижимости и, не в массовом порядке, финансовой составляющей. Наша компания готова покрывать полный комплекс имущественных рисков. Выгодоприобретателем в этом случае будет залогодержатель — банк. Для корпоративных клиентов мы готовы рассматривать возможность покрытия финансовых рисков.
Тарифы рассчитываются индивидуально, хотя критически не отличаются от тарифов по страхованию коммерческой недвижимости — они колеблются от 0,2 до 1,0%.
Валерий Канашев, управляющий по продажам филиала СО "РЕСО-Гарантия" в Петербурге:
— Коммерческую ипотеку можно условно разделить на два направления: первое — когда страхователем (залогодателем) выступает юридическое лицо; второе — когда страхователем является индивидуальный предприниматель (ИЧП).
В первом случае, в соответствии с правилами комплексного ипотечного страхования СО "РЕСО-Гарантия", объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с:
— риском повреждения недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;
— риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;
— риском потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности страхователя.
Подобных договоров ипотечного страхования (с юридическими лицами) в нашем филиале не было.
Во втором случае страхование осуществляется по схеме, аналогичной страхованию заемщика — физического лица. Страхуются те же три основных риска (обычно это сделки на вторичном рынке):
— риск смерти и утраты трудоспособности;
— риск повреждения имущества;
— риск утраты права собственности на объект недвижимости.
Таких сделок у нас в филиале было, в общей сложности, не более 10 за все время работы по ипотечному страхованию. Заемщиками выступали, как правило, мелкие предприниматели. Они предоставляли в залог собственное жильё или имеющуюся коммерческую недвижимость. Размер ипотечного кредита не превышал 10-12 млн рублей.
Тарифы "РЕСО-Гарантии" при страховании коммерческой ипотеки такие же, как для физических лиц (когда заемщик — ИЧП). Могут применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от характера рисков, поступающих на страхование.
Так как сделок с юридическими лицами в последнее время в филиале не было, об их влиянии на корпоративных страхователей сложно сказать что-либо определенное. Могу лишь предположить, что расширение перечня рисков, которые предприятие страхует, может положительно влиять на развитие страховой культуры юридического лица, повышая его активность и по другим видам страхования.
Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц. Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие: законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. Таким образом, ипотека "в силу закона" возможна пока только для жилых помещений.
Мы обратились к представителям страховых и риэлторских компаний, работающих на рынке коммерческой ипотеки, с несколькими вопросами:
1. Каковы особенности страхования при коммерческой ипотеке? Что страхуется в обязательном порядке? Что является обеспечением по кредиту?
2. Каковы тарифы при страховании коммерческой ипотеки?
3. Как влияет страхование коммерческой ипотеки на развитие страховой культуры предприятий? Можно ли сказать, что корпоративные ипотечные страхователи являются более активными клиентами и по другим видам страхования?
Вот что они ответили на вопросы Алексея Крылова.
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация":
— Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости в том, что страхователем нежилого помещения выступает, как правило, юридическое лицо. При таком кредитовании страхуется, в первую очередь, помещение, передаваемое в залог банку. В данном виде страхования есть несколько особенностей. Во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение — по балансовой, по остаточной или по действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита + 10%.
Кроме того, по страхованию имущества юридических лиц тарифы ниже, чем при страховании имущества физических лиц, и зависят от того, как это помещение используется, в каком состоянии оно находится, как содержится. Более низкий тариф объясняется тем, что предприниматели при эксплуатации помещения руководствуются нормами безопасности, например пожарной. В нежилом помещении обязательно есть пожарная сигнализация, а также охранная. Все это снижает риски страховщика, а вслед за ними и снижается процентная ставка.
У физических лиц обычно повышается тариф, если квартира расположена на первом и последнем этажах: главным образом, из-за повышенного риска залива помещения водой. Коммерческое помещение, как правило, находится именно на первом этаже, и страховой тариф, в зависимости от этажа, не изменяется, а остается стандартным. Исключение бывает, если коммерческое помещение находится в жилом помещении на первом этаже — тогда риск залива водой возрастает, а страховой тариф увеличивается.
Обычно тарифы при страховании коммерческой ипотеки ниже. Если при страховании жилого помещения тариф в среднем составляет 0,18-0,2% от суммы кредита плюс 10%, то в коммерческой недвижимости он равен 0,1-0,12%.
Использование коммерческой ипотеки, безусловно, влияет и на развитие страховой культуры, и на объемы страхования. Предприниматели привыкают к страхованию, сталкиваются с реальными выплатами и начинают понимать необходимость и выгодность страхования.
Владимир Сергеенков, начальник отдела страхования имущества и финансовых рисков физических лиц СПб филиала СГ "СОГАЗ":
— Страхование при коммерческой ипотеке — это, по сути, страхование имущества предприятий. В обязательном порядке страхуются конструктивные элементы здания и иногда право собственности.
Основным обеспечением по ипотечному кредиту выступает недвижимость, но иногда требуется и дополнительное обеспечение. Тарифы при страховании коммерческой ипотеки такие же, как при страховании имущества предприятий.
Сведений о том, как страхование коммерческой ипотеки влияет на развитие страховой культуры предприятия, в нашем филиале пока нет.
Михаил Меженик, директор департамента продаж СО "Регион":
— Коммерческая ипотека в РФ пока не развита, поэтому не существует окончательно проработанной схемы по страхованию такого риска. Страхование при коммерческой ипотеке направлено, в первую очередь, на покрытие кредитного риска банка в случае банкротства заемщика. В российской практике страховщики предлагают страхование самой недвижимости и, не в массовом порядке, финансовой составляющей. Наша компания готова покрывать полный комплекс имущественных рисков. Выгодоприобретателем в этом случае будет залогодержатель — банк. Для корпоративных клиентов мы готовы рассматривать возможность покрытия финансовых рисков.
Тарифы рассчитываются индивидуально, хотя критически не отличаются от тарифов по страхованию коммерческой недвижимости — они колеблются от 0,2 до 1,0%.
Валерий Канашев, управляющий по продажам филиала СО "РЕСО-Гарантия" в Петербурге:
— Коммерческую ипотеку можно условно разделить на два направления: первое — когда страхователем (залогодателем) выступает юридическое лицо; второе — когда страхователем является индивидуальный предприниматель (ИЧП).
В первом случае, в соответствии с правилами комплексного ипотечного страхования СО "РЕСО-Гарантия", объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с:
— риском повреждения недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;
— риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;
— риском потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности страхователя.
Подобных договоров ипотечного страхования (с юридическими лицами) в нашем филиале не было.
Во втором случае страхование осуществляется по схеме, аналогичной страхованию заемщика — физического лица. Страхуются те же три основных риска (обычно это сделки на вторичном рынке):
— риск смерти и утраты трудоспособности;
— риск повреждения имущества;
— риск утраты права собственности на объект недвижимости.
Таких сделок у нас в филиале было, в общей сложности, не более 10 за все время работы по ипотечному страхованию. Заемщиками выступали, как правило, мелкие предприниматели. Они предоставляли в залог собственное жильё или имеющуюся коммерческую недвижимость. Размер ипотечного кредита не превышал 10-12 млн рублей.
Тарифы "РЕСО-Гарантии" при страховании коммерческой ипотеки такие же, как для физических лиц (когда заемщик — ИЧП). Могут применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от характера рисков, поступающих на страхование.
Так как сделок с юридическими лицами в последнее время в филиале не было, об их влиянии на корпоративных страхователей сложно сказать что-либо определенное. Могу лишь предположить, что расширение перечня рисков, которые предприятие страхует, может положительно влиять на развитие страховой культуры юридического лица, повышая его активность и по другим видам страхования.
Ещё новости по теме:
07:00