Титул нуждается в защите
Квартирный вопрос, как и много десятилетий назад, продолжает оставаться для большинства граждан нерешенным. И даже если удача улыбнулась и на вторичном рынке наконец-то удалось приобрести заветные "33 квадратных метра", нет никакой гарантии, что спустя два-три года не явится наследник жилплощади и не отсудит их. Не стоит забывать, что мошенничество на рынке недвижимости встречается часто. Причем сейчас это уже не просто одиночки, а целые организации, специализирующиеся на аферах. В итоге есть опасность остаться у разбитого корыта — без денег и без квартиры.
Избежать такой участи помогут страховщики, предлагающие воспользоваться титульным страхованием — страхованием риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Иначе говоря, если у купленной вами недвижимости объявится владелец и права его юридически будут подтверждены, страховая компания выплатит вам возмещение, равное стоимости утраченной собственности. Титульное страхование остается пока самым эффективным способом защитить свои имущественные интересы при покупке жилья.
Обычно заключить договор страхования титула требует банк — это одно из условий выдачи кредита по договору ипотеки. Часто эта инициатива исходит и от клиента, особенно когда речь идет о коммерческой недвижимости, где риски гораздо выше.
Некоторые тонкости
Основная сложность при страховании титула — необходимость сбора и анализа большого количества документов. Еще одна проблема — не всегда возможно достать информацию об истории квартиры. "Хотя можно отметить, что в последние лет пять ситуация с андеррайтингом по этому виду улучшилась, так как к оценке рисков привлекаются юристы и агентства недвижимости. Развитие рынка состоялось благодаря ипотеке", — говорит начальник отдела ипотечного страхования "Капиталъ Страхование" Роман Варламов.
Если страховщик отказывается от заключения договора титульного страхования — это верный признак, что с юридической чистотой квартиры что-то не так. "Бывает, что проблемы в документах очевидны, иногда нет и вскрываются после тщательной проверки. Как только страховщики обнаруживают возможность предъявления иска третьими лицами, он тут же отказывается страховать объект недвижимости", — рассказывает Роман Варламов. Очевидно, что ни одна проверка не может дать 100-процентную гарантию, тем более что рынок недвижимости находится в стадии формирования и характеризуется низкой прозрачностью.
Страховой момент
Страховым случаем здесь будет являться исполнение решения суда, содержащего условие о прекращении права собственности страхователя на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования. Страховой случай признается наступившим по договору страхования только при условии, что исковое заявление было подано и принято судом к рассмотрению в период действия договора страхования.
При этом страхователь на более ранних стадиях должен сообщить страховой компании об обстоятельствах (повестка в суд, исковое заявление), которые впоследствии могут привести к наступлению страхового случая. Как правило, на всех стадиях судебного процесса интересы страхователя в суде представляет страховщик.
Дорогая услуга
Титульное страхование — услуга довольно дорогая. Тем не менее она позволяет избежать куда более серьезных потерь. Тариф зависит от юридической чистоты квартиры и количества сделок по ней. Страховая сумма, то есть та максимальная сумма, которая будет выплачена в случае наступления страхового случая, может быть равна действительной или залоговой стоимости недвижимости. Цена полиса колеблется в пределах 0,3-3% от страховой суммы. Кроме того, далеко не все компании готовы оказывать услуги по страхованию титула, поскольку не способны адекватно оценить риски и понять сущность этого вида, отмечает заместитель генерального директора страховой компании "Межрегионгарант" Александр Варенцов.
Договор страхования заключают обычно на срок от года до трех, то есть до окончания срока исковой давности по так называемым ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента заключения). Однако в случае с ипотекой банки требуют, чтобы период действия договора комплексного ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств, то есть в среднем 10-15 лет.
ВОПРОС "ГАЗЕТЫ"
— Каковы характерные особенности титульного страхования?
Зенон Олбрис, генеральный директор СГ "Региональный альянс":
— Титульное страхование для страховщика характеризуется достаточно высокими рисками и необходимостью тщательного андеррайтинга, проверки юридической чистоты квартир. Для успешного развития этого вида страхования надо сотрудничать с банками и профессиональными участниками рынка недвижимости. С точки зрения страхователя я бы разделил титульное страхование при ипотеке, так как оно является добровольно-принудительным для клиента, и при совершении сделок за "живые", не заемные средства. С первым случаем все ясно: хочешь не хочешь, а страховаться надо. Во втором случае большинство людей решает не страховаться — и зря, ведь риск остаться и без квартиры, и без денег велик. Думаю, что постепенно менталитет людей будет меняться, поэтому титульное страхование обладает определенным потенциалом для развития.
Татьяна Кученева, руководитель отдела страхования титула и финансовых рисков при инвестировании в строительство страховой компании "Стандарт-Резерв":
— С развитием российского рынка недвижимости усложняется история объектов недвижимости. Большую часть жилищного фонда и нежилых строений составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Единственной исчерпывающей защитой денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости, является страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности, часто называемое титульным страхованием.
Объектами титульного страхования являются жилые и нежилые помещения, земельные участки. Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда. Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности.
Ответственность страховщика по этому виду страхования наступает после вступления в законную силу решения судебного органа, которое аннулирует результаты сделки приобретения объекта недвижимости. Если права собственности не удается отстоять, страховая компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества. Условия страхования могут предусматривать предоставление юридической помощи в период действия договора страхования.
Страховая сумма устанавливается в пределах рыночной стоимости объекта недвижимости вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи. С учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы в период действия договора страхования с соответствующей доплатой со стороны страхователя.
Избежать такой участи помогут страховщики, предлагающие воспользоваться титульным страхованием — страхованием риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Иначе говоря, если у купленной вами недвижимости объявится владелец и права его юридически будут подтверждены, страховая компания выплатит вам возмещение, равное стоимости утраченной собственности. Титульное страхование остается пока самым эффективным способом защитить свои имущественные интересы при покупке жилья.
Обычно заключить договор страхования титула требует банк — это одно из условий выдачи кредита по договору ипотеки. Часто эта инициатива исходит и от клиента, особенно когда речь идет о коммерческой недвижимости, где риски гораздо выше.
Некоторые тонкости
Основная сложность при страховании титула — необходимость сбора и анализа большого количества документов. Еще одна проблема — не всегда возможно достать информацию об истории квартиры. "Хотя можно отметить, что в последние лет пять ситуация с андеррайтингом по этому виду улучшилась, так как к оценке рисков привлекаются юристы и агентства недвижимости. Развитие рынка состоялось благодаря ипотеке", — говорит начальник отдела ипотечного страхования "Капиталъ Страхование" Роман Варламов.
Если страховщик отказывается от заключения договора титульного страхования — это верный признак, что с юридической чистотой квартиры что-то не так. "Бывает, что проблемы в документах очевидны, иногда нет и вскрываются после тщательной проверки. Как только страховщики обнаруживают возможность предъявления иска третьими лицами, он тут же отказывается страховать объект недвижимости", — рассказывает Роман Варламов. Очевидно, что ни одна проверка не может дать 100-процентную гарантию, тем более что рынок недвижимости находится в стадии формирования и характеризуется низкой прозрачностью.
Страховой момент
Страховым случаем здесь будет являться исполнение решения суда, содержащего условие о прекращении права собственности страхователя на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования. Страховой случай признается наступившим по договору страхования только при условии, что исковое заявление было подано и принято судом к рассмотрению в период действия договора страхования.
При этом страхователь на более ранних стадиях должен сообщить страховой компании об обстоятельствах (повестка в суд, исковое заявление), которые впоследствии могут привести к наступлению страхового случая. Как правило, на всех стадиях судебного процесса интересы страхователя в суде представляет страховщик.
Дорогая услуга
Титульное страхование — услуга довольно дорогая. Тем не менее она позволяет избежать куда более серьезных потерь. Тариф зависит от юридической чистоты квартиры и количества сделок по ней. Страховая сумма, то есть та максимальная сумма, которая будет выплачена в случае наступления страхового случая, может быть равна действительной или залоговой стоимости недвижимости. Цена полиса колеблется в пределах 0,3-3% от страховой суммы. Кроме того, далеко не все компании готовы оказывать услуги по страхованию титула, поскольку не способны адекватно оценить риски и понять сущность этого вида, отмечает заместитель генерального директора страховой компании "Межрегионгарант" Александр Варенцов.
Договор страхования заключают обычно на срок от года до трех, то есть до окончания срока исковой давности по так называемым ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента заключения). Однако в случае с ипотекой банки требуют, чтобы период действия договора комплексного ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств, то есть в среднем 10-15 лет.
ВОПРОС "ГАЗЕТЫ"
— Каковы характерные особенности титульного страхования?
Зенон Олбрис, генеральный директор СГ "Региональный альянс":
— Титульное страхование для страховщика характеризуется достаточно высокими рисками и необходимостью тщательного андеррайтинга, проверки юридической чистоты квартир. Для успешного развития этого вида страхования надо сотрудничать с банками и профессиональными участниками рынка недвижимости. С точки зрения страхователя я бы разделил титульное страхование при ипотеке, так как оно является добровольно-принудительным для клиента, и при совершении сделок за "живые", не заемные средства. С первым случаем все ясно: хочешь не хочешь, а страховаться надо. Во втором случае большинство людей решает не страховаться — и зря, ведь риск остаться и без квартиры, и без денег велик. Думаю, что постепенно менталитет людей будет меняться, поэтому титульное страхование обладает определенным потенциалом для развития.
Татьяна Кученева, руководитель отдела страхования титула и финансовых рисков при инвестировании в строительство страховой компании "Стандарт-Резерв":
— С развитием российского рынка недвижимости усложняется история объектов недвижимости. Большую часть жилищного фонда и нежилых строений составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Единственной исчерпывающей защитой денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости, является страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности, часто называемое титульным страхованием.
Объектами титульного страхования являются жилые и нежилые помещения, земельные участки. Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда. Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности.
Ответственность страховщика по этому виду страхования наступает после вступления в законную силу решения судебного органа, которое аннулирует результаты сделки приобретения объекта недвижимости. Если права собственности не удается отстоять, страховая компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества. Условия страхования могут предусматривать предоставление юридической помощи в период действия договора страхования.
Страховая сумма устанавливается в пределах рыночной стоимости объекта недвижимости вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи. С учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы в период действия договора страхования с соответствующей доплатой со стороны страхователя.
Ещё новости по теме:
07:00