Рискованное дело

Бум на рынке коммерческой недвижимости повлек за собой быстрый рост объемов страхования девелоперских рисков. По оценкам экспертов, рынок страхования девелоперов будет расти на 20-30% в год. Компании, работающие в этой сфере, рискуют на каждом этапе своей работы — от начала проектирования объекта и до конца его эксплуатации. Страховщики предлагают им комплексную защиту от всех рисков.
Недавно "Ингосстрах" выплатил крупной девелоперской компании 8,7 млн руб. В результате пожара было повреждено здание торгового центра, находящегося в Москве на Дмитровском шоссе. Имуществу девелопера был нанесен значительный ущерб огнем, продуктами горения, кроме того, в результате тушения были повреждены внутренняя отделка помещений, инженерные системы, системы электроснабжения и освещения на площади около 1000 кв. м. Компания понесла убытки и от перерыва в коммерческой деятельности. Общая сумма выплаты по страхованию имущества составила более 8,2 млн руб., а по страхованию риска убытков от перерыва в коммерческой деятельности — около 0,5 млн руб.
Пожар и перерыв в коммерческой деятельности — самые страхуемые риски девелоперов. Но страхование в области real estate предполагает более широкое покрытие. Ведь девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками — за возврат кредитов, перед государственными органами — за качество объекта, перед подрядчиками — за своевременное финансирование работ. Наконец, несет ответственность перед покупателями и арендаторами готового объекта. И при этом рискует всем своим имуществом. Страховщики готовы покрыть практически все девелоперские риски.
Например, компания "Югория" предлагает девелоперам страхование: земельного участка как предмета залога по кредитному договору; титульное страхование на случай прекращения прав собственности на земельный участок; страхование от ошибки проектировщика; страхование инвестиций в строительство (риски срыва сроков и неисполнения строительных контрактов по различным объективным причинам), ответственности за неисполнение государственных (муниципальных) контрактов, строительно-монтажных рисков, профессиональной ответственности специалистов, которые будут участвовать в реализации девелоперского проекта (юристов, нотариусов, строителей и др.) и законченного объекта как имущества.
Страховое общество "Россия" разработало комплексные программы для девелоперов. "Комплексная программа включает страхование строительно-монтажных работ, гражданской ответственности при СМР, страхование строительной техники, страхование профессиональной ответственности проектировщиков, архитекторов, строителей, а иногда и ответственности работодателя. Когда девелоперу приходится работать не с генеральным подрядчиком, а с разными субподрядчиками в рамках одного строительного процесса, "Россия" предлагает общий полис, включающий покрытие "перекрестная ответственность", который подразумевает страхование ответственности всех сторон, как если бы на каждую из них был выдан отдельный полис, — объясняет заместитель гендиректора "России" Алексей Галахов. — Если речь идет о крупных торговых комплексах, мы страхуем риски, связанные с причинением ущерба имуществу, включая товарные запасы; с перерывом в хозяйственной деятельности, а также ответственность перед третьими лицами и за неисполнение обязательств контрагентами".
Риски девелоперов во многом зависят от сферы их деятельности. "Например, для офисной недвижимости актуальны энергетические и электронные риски в отношении инженерных и электронных сетей, эксплуатацию которых обязан обеспечить арендодатель, для гостиничной и торговой недвижимости — риски причинения вреда клиентами, а также гражданской ответственности перед клиентами, для складской недвижимости — специальные риски (например, выход из строя холодильных установок, проведение погрузо-разгрузочных работ, повреждение имущества грызунами и т.д.), — говорит заместитель гендиректора Московской страховой компании Александр Федонкин. "Кроме того, в крупных торговых и офисных центрах на сравнительно небольшой территории сосредоточено много арендаторов, и авария, вызванная действиями одного из них, может нанести ущерб собственности сразу нескольких юридических лиц. Этот риск также актуален для гостиничного бизнеса", — дополняет руководитель управления страхования имущественных видов и ответственности компании "Стандарт-Резерв" Наталия Кузюткина.
С учетом профиля компании предлагает программы для девелоперов Группа "Ренессанс-Страхование". "Наши специалисты разработали комплексные предложения для гостиничного, ресторанного бизнеса, аптек, торговых предприятий, складских помещений и пр., — уточняет управляющий директор Группы Юрий Гущин. — Вероятность наступления страховых событий отличается для разных объектов — например, риск пожара особенно актуален для мебельных складов. В гостиницах наибольший урон приносят заливы. По нашему опыту девелопер не всегда может сориентироваться в том, какие риски ему следует страховать и насколько. Поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам услуги по риск-менеджменту, корректируя покрытие под потребности клиента".
Но есть риски, общие для всех сфер девелоперской деятельности. Это страхование гражданской ответственности и страхование от убытков от перерыва в деятельности. "Страхование ответственности актуально для всех девелоперов. Так, например, протечка воды на верхних этажах у одного из арендаторов офисного центра может привести к существенному материальным ущербу, связанному с повреждением имущества других арендаторов на нижних этажах. А задымление, возникшее даже при небольшом возгорании в гостинице, может стать причиной увечий и даже смерти людей. Также нередки случаи падения льда с крыши или элементов здания, например, магазина, что может нанести вред здоровью людей или их имуществу (например, автотранспорту), — отмечает начальник отдела аквизиции управления непромышленного страхования "Ингосстраха" Сергей Соколов. — Страхование убытков от перерыва в деятельности актуально для компаний, работающих в сегменте рынка коммерческой недвижимости, потому что незначительное повреждение имущества может повлечь за собой существенные финансовые потери от остановки коммерческой деятельности. Например, небольшое возгорание или протечка может остановить работу делового центра, что может повлечь потерю арендных поступлений (а значит, и прибыли), при этом постоянные расходы, которые не зависят от оборота компании, все равно нести придется".
Как утверждает замдиректора Центра имущественного страхования РОСНО Андрей Хохлов, страхование убытков от перерыва в производстве пользуется довольно большим спросом среди владельцев бизнес— и торговых центров. Так, в мае "Ингосстрах" застраховал от огневых рисков торгово-развлекательный комплекс "Щука" на сумму $220 млн. Страхователями выступили компании "ДОН Девелопмент и Менеджмент" и "ДОН-Строй". А перерыв в коммерческой деятельности комплекса был застрахован на $30 млн.