Выбираем кооператив

С учетом роста и без того заоблачных цен на жилье рассрочка становится для большинства единственным шансом обзавестись собственной квартирой. На каких условиях можно приобрести жилплощадь в разных видах кооперативов? Разбираемся вместе с первым вице-президентом Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерием КАЗЕЙКИНЫМ.
Накопления съедает инфляция...
Прежде популярные и перспективные ЖНК (жилищный накопительный кооператив) при нынешних условиях становятся все менее привлекательными для граждан. Основных причин две:
жесткие рамки деятельности кооператива, установленные законом о ЖНК;
инфляция и невероятные темпы роста цен на жилье.
Разумеется, законодатели имели, как всегда, благие намерения - пытались обезопасить граждан от "квартирно-финансовых" пирамид, от потери накоплений. В результате решать жилищный вопрос с помощью ЖНК стало практически невыгодно, т. к. по закону квартира может быть приобретена не ранее чем через два года после вступления в кооператив. С учетом того, что жилье в последнее время дорожает на 50 - 80% в год, а пайщику нужно собрать не менее 50% стоимости квартиры, выходит, что будущему новоселу надо не просто копить деньги, а непрерывно гнаться за растущими ценами.
Еще один серьезный минус, который, по мнению нашего эксперта Валерия Казейкина, существенно ограничивает возможности ЖНК, - это запрет направлять на строительство домов более 20% средств кооператива. Это препятствие не позволяет ЖНК более оперативно и экономно обеспечивать пайщиков жильем в новостройках.
Строим быстрее?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - фактически альтернатива долевому строительству. Выгодные отличия от "долевки" таковы:
ЖСК создается для строительства одного конкретного дома, поэтому возведение новостройки идет куда быстрее; значительно снижается вероятность вечной проблемы дольщиков - просрочки сдачи дома;
по закону количество членов ЖСК не может превышать числа квартир в строящемся доме. Благодаря этому исключается возможность двойных продаж и прочих подобных махинаций;
члены кооператива имеют больше возможностей отслеживать и контролировать процесс строительства;
в период, пока все члены кооператива не выплатили паевые взносы, ЖСК обеспечивает управление домом, а затем преобразуется в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Для жильцов - членов кооператива такое ТСЖ, как правило, "роднее" и выгоднее, чем товарищество, которое организуют под себя фирмы-застройщики при "долевке".
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Николай ФЕДЕРЯЕВ, начальник юридического отдела потребительского ипотечного кооператива "Стан твой дом":
- Члену кооператива для получения кредита достаточно иметь паспорт и справку о доходах, поручители не требуются. Гражданство также роли не играет.
Кстати, опыт показывает: для достижения положительного результата важно, чтобы и банк-кредитор, и заемщик, и продавец квартиры имели связующее звено - риэлторскую компанию. Помощь агентства недвижимости значительно снижает риск отказа в предоставлении банком ипотечного кредита, упрощает и ускоряет процедуру одобрения и оформления кредита, сокращает риски при регистрации сделок.
"Коллективная ипотека"
В потребительском ипотечном кооперативе (ПИК) граждане накапливают (или вносят сразу) часть стоимости квартиры, а недостающую сумму получают в виде займа из средств ПИКа. Затем кооператив осуществляет рефинансирование: передает права по ипотечному займу от пайщика соответствующей организации, работающей по стандартам, Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) либо определенному банку, занимающемуся рефинансированием закладных.
Таким образом, в результате покупатель квартиры оказывается должен рефинансирующей организации, как и при традиционной ипотеке. Преимущества приобретения жилья с помощью ПИКа следующие:
в отличие от ипотеки не требуется сразу вносить полную сумму первоначального взноса - ее можно накопить, уже будучи членом кооператива;
требования к пайщикам-заемщикам, по словам Валерия Казейкина, менее жесткие, чем к претендентам на "обычный" ипотечный кредит.
ВОПРОС В ТЕМУ
Где кредиты доступнее?
Игорь ШУШУНОВ, заместитель председателя правления "Центрального Ипотечного Небанковского Альянса":
- Ссуда жилищного потребительского кооператива, по сути, доступная альтернатива небанковской ипотеке. Демократичность - главное достоинство этого способа приобретения жилья в рассрочку. В отличие от банковских требований здесь нет ограничений по возрасту заемщика, нет необходимости собирать огромный пакет документов. Более того, кооператив предоставляет дополнительные возможности своим членам - использовать в качестве пая имеющееся у них жилье.
Однако нужно иметь в виду: в отличие от банковской ипотеки, которая позволяет быстро переселиться в новую квартиру, кооперативная ссуда предполагает небольшой период ожидания жилья. Впрочем, этот незначительный недостаток не перечеркивает главного достоинства приобретения жилья через кооператив - доступности этого способа большинству.
ЖСК
Суть организации
Создается для строительства конкретного дома. Члены кооператива либо полностью сами оплачивают возведение новостройки, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке.
Каким законом регулируется
Жилищный кодекс (глава 11).
ЖНК
Суть организации
Задача - обеспечить своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства (в меньшей степени). Члены ЖНК создают "общий котел", из которого по мере накопления средств (за счет взносов новых членов) оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.
Каким законом регулируется
Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах".
ПИК
Суть организации
Члены кооператива накапливают или вносят сразу часть стоимости жилья (до 30%), в течение 2 - 3 месяцев кооператив выдает заем на сумму недостающей части стоимости квартиры.
Каким законом регулируется
Гражданский кодекс (ст. 116).