РЖД хотят снизить операционные расходы за счет переезда в новый офис
"Каждый день, проведенный в старом офисе (на ул. Новая Басманная, 2 — ИФ), это для нас экономические потери. Если в среднем количество офисных площадей, которые приходятся на одного работника в Москве, составляет примерно чуть более 8 кв.м — ну до 9-ти, то у нас в среднем — с учетом архитектуры наших зданий и планировки — 21", — заявил замглавы РЖД Андрей Старков на брифинге в пятницу.
"Это не потому, что у нас людей много или мы работаем плохо. К сожалению, мы работаем в тех помещениях, которые нам достались "по наследству" во многом. Поэтому ряд технологий современных офисов мы не можем реализовать", — добавил он, подчеркнув, что переезд приведет к "существенному снижению затрат, не говоря уже о технологии управления российскими железными дорогами в эпоху цифровизации".
"В современных реалиях офис — это не просто помещение, где происходит работа, это элемент технологического процесса, неразрывный. Мы постоянно проводим аудит, понимаем, что существующий формат офисных помещений не позволяет нам организовать технологический процесс нужного уровня", — отметил топ-менеджер.
"Нам не хватает существующих площадей, не в силу объемов как таковых, а в силу того, что они созданы в стародавние времена и технологически не приспособлены под современные требования. Многие технологии современной работы не могут быть реализованы в пространствах кабинетного типа", — сообщил замглавы перевозчика.
"Мы несем необоснованные затраты, и это для нас стало поводом для переосмысления нашего офисного пространства", — сказал Старков.
Кроме того, по его словам, переезд в новый офис — это еще и "значительное повышение уровня комфорта сотрудников". Немаловажным вопросом является перемещение сотрудников по городу, которое единый офис позволит уменьшить. К тому же, как ожидается, в рамках нового комплекса будут собраны не только подразделения РЖД, но и их "дочки". Также в нем предполагается создание жилого массива, и компания видит в нем источник пополнения жилищного фонда, добавил топ-менеджер.
"Технологическая потребность (в этом — ИФ) утверждена концептуально советом директоров. Жилой фонд компании составляет примерно 1 млн квадратных метров для наших сотрудников", — сказал он. Говоря о соотношении объектов комплекса с точки зрения их целевого назначения, Старков уточнил, что в рамках проекта предполагается создание 450-500 тыс. кв.м площадей офисной недвижимости и порядка 200 тыс. — жилой при застройке на площади около 20 га.
По словам топ-менеджера, сейчас на содержание столичных площадей только головная компания группы — ОАО "РЖД" — тратит 6 млрд рублей (с учетом местного филиала — Московской железной дороги, которую также предполагается переметить в новый офис).
"Это очень высокие затраты", — заявил он, не уточнив объем экономии, на который рассчитывает монополия.
Занимаемые сейчас помещения после переезда в новый офисный комплекс, по словам Старкова, "вероятно, будут высвобождаться".
"Мы сейчас занимаем примерно 260 тыс. квадратных метров площадей. Не считая (основного — ИФ) здания примерно тысяч двести — это совокупный объем, который или будет продан, или мы откажемся от аренды. Индикативно, по нашим оценкам, стоимость площадей и имущества, которое будет продаваться, варьируется от 15 до 30 млрд рублей", — сказал он.
"Что касается этого здания (здание Народного комиссариата путей сообщения, где располагается сейчас центральный офис монополии — ИФ). (Оно — ИФ) является историческим — визитная карточка, это МПС, здесь огромное наследие РЖД. Все остальное, что технологического и эмоционального следа не имеет, будет реализовано", — уточнил Старков.
Четко говорить о стоимости офисной части комплекса топ-менеджер затруднился.
"Мы можем говорить исключительно о некой вариативной интервальной истории. Явно это примерно будет от 50 до 100 млрд рублей, вряд ли меньше. Очень много будет зависеть от тех проектных решений, которые будут интегрированы в этот проект. Это тема для отдельного обсуждения, поэтому преждевременно что-либо на эту тему говорить", — пояснил он.
Сроки реализации проекта, по словам топ-менеджера, "тоже сложно назвать".
"Для нас крайне важно проект реализовать в максимально короткие сроки. Дальше не все от нас зависит, но время для нас является одним из факторов ограничения", — отметил он.
"Исходя из того, какой в итоге проект будет утвержден к реализации, можно будет сказать во сколько (проект — ИФ) обойдется. А это будет после того, как мы с Москвой окончательно согласуем градостроительный потенциал территории и получим ТЭП (технико-экономические показатели — ИФ), поймем, что будет с улично-дорожной сетью, что происходит с коммуникациями. Предстоит еще большая работа. Мы планируем в ближайшие 3-6 месяцев окончательно определиться с концепцией, дальше — стадия проектирования, ну и не позже 2021 года мы собираемся начать фактическую реализацию этого проекта", — заметил Старков.
При этом топ-менеджер напомнил, что проект предполагается реализовывать за счет стороннего финансирования, не "нагружая" инвестиционную программу РЖД.
"Это проект, который будет реализован частными инвесторами. В последующем — когда по проекту РЖД будет создано офисное пространство — мы уже выберем наиболее оптимальный вариант приобретения здания или долгосрочной аренды. Варианты требуют дополнительного обсуждения, мы в качестве финансового обоснования это сделаем", — заявил Старков.
"Что касается потенциальных инвесторов, у нас есть ключевой партнер — "ДОМ.РФ". Мы предполагаем, что компания-девелопер (будет выбираться на конкурсе — ИФ) будет привлекать финансовые ресурсы. Полагаю, интерес к этому проекту со стороны крупных подрядчиков будет существенным. Так как это сложный масштабный проект, мы исходим из того, что, когда будем выбирать застройщика, это будет одна компания, которая будет реализовывать проект и офисной, и жилой недвижимости, потому что это единая площадка и коммуникации и мы не можем принимать на себя риск того, что кто-то по каким-то причинам может отставать от реализации", — сказал он.
"Помимо прочего мы собираемся заработать на продаже части жилой недвижимости. Торговая недвижимость там будет, но мы не собираемся ею управлять и владеть. Это не наша задача. Все остальное будет продано. Мы хотим владеть и управлять офисным пространством в первую очередь", — добавил замглавы монополии.
"Схема проекта предполагает, что мы будем выходить на правительственную комиссию с предложением разделить участок на две составляющие — для строительства офисного общественно-делового пространства, собственником которого будут являться РЖД, и в последующем будут его использовать и, возможно, выкупит или возьмет в аренду. Вторая — меньшая часть земельного участка — пойдет под жилую застройку. Она будет нами продана, мы хотим получить за это деньги — в том числе и в виде дохода от реализации квартир", — уточнил топ-менеджер.
Единственная статья расходов, которую, по его словам, монополия планирует взять на себя, — это подготовка проектной документации.
"С точки зрения финансирования проектной документации мы готовы в это входить. Это единственная затрата, которую мы готовы понести, причем совершенно осознанно, потому что — так как это элемент управления системой российских железных дорог — мы хотим гарантированно получить тот объект, который создан в соответствии с нашим техническим заданием. Мы хотим на каждой стадии контролировать процесс создания объектов. Для нас это критично", — пояснил Старков.
Ориентировочную стоимость проектирования он тоже не назвал.
"Поймем объем задачи — поймем сколько стоит. Там очень много будет зависеть от того, насколько технологически будут этот проект нагружен теми или иными решениями", — сказал топ-менеджер РЖД.
В пятницу стало известно, что по итогам соответствующего конкурса разработчиком архитектурно-градостроительной концепции проекта по застройке территории Рижского грузового двора Москвы была выбрана японская Nikken Sekkei.
"Это не потому, что у нас людей много или мы работаем плохо. К сожалению, мы работаем в тех помещениях, которые нам достались "по наследству" во многом. Поэтому ряд технологий современных офисов мы не можем реализовать", — добавил он, подчеркнув, что переезд приведет к "существенному снижению затрат, не говоря уже о технологии управления российскими железными дорогами в эпоху цифровизации".
"В современных реалиях офис — это не просто помещение, где происходит работа, это элемент технологического процесса, неразрывный. Мы постоянно проводим аудит, понимаем, что существующий формат офисных помещений не позволяет нам организовать технологический процесс нужного уровня", — отметил топ-менеджер.
"Нам не хватает существующих площадей, не в силу объемов как таковых, а в силу того, что они созданы в стародавние времена и технологически не приспособлены под современные требования. Многие технологии современной работы не могут быть реализованы в пространствах кабинетного типа", — сообщил замглавы перевозчика.
"Мы несем необоснованные затраты, и это для нас стало поводом для переосмысления нашего офисного пространства", — сказал Старков.
Кроме того, по его словам, переезд в новый офис — это еще и "значительное повышение уровня комфорта сотрудников". Немаловажным вопросом является перемещение сотрудников по городу, которое единый офис позволит уменьшить. К тому же, как ожидается, в рамках нового комплекса будут собраны не только подразделения РЖД, но и их "дочки". Также в нем предполагается создание жилого массива, и компания видит в нем источник пополнения жилищного фонда, добавил топ-менеджер.
"Технологическая потребность (в этом — ИФ) утверждена концептуально советом директоров. Жилой фонд компании составляет примерно 1 млн квадратных метров для наших сотрудников", — сказал он. Говоря о соотношении объектов комплекса с точки зрения их целевого назначения, Старков уточнил, что в рамках проекта предполагается создание 450-500 тыс. кв.м площадей офисной недвижимости и порядка 200 тыс. — жилой при застройке на площади около 20 га.
По словам топ-менеджера, сейчас на содержание столичных площадей только головная компания группы — ОАО "РЖД" — тратит 6 млрд рублей (с учетом местного филиала — Московской железной дороги, которую также предполагается переметить в новый офис).
"Это очень высокие затраты", — заявил он, не уточнив объем экономии, на который рассчитывает монополия.
Занимаемые сейчас помещения после переезда в новый офисный комплекс, по словам Старкова, "вероятно, будут высвобождаться".
"Мы сейчас занимаем примерно 260 тыс. квадратных метров площадей. Не считая (основного — ИФ) здания примерно тысяч двести — это совокупный объем, который или будет продан, или мы откажемся от аренды. Индикативно, по нашим оценкам, стоимость площадей и имущества, которое будет продаваться, варьируется от 15 до 30 млрд рублей", — сказал он.
"Что касается этого здания (здание Народного комиссариата путей сообщения, где располагается сейчас центральный офис монополии — ИФ). (Оно — ИФ) является историческим — визитная карточка, это МПС, здесь огромное наследие РЖД. Все остальное, что технологического и эмоционального следа не имеет, будет реализовано", — уточнил Старков.
Четко говорить о стоимости офисной части комплекса топ-менеджер затруднился.
"Мы можем говорить исключительно о некой вариативной интервальной истории. Явно это примерно будет от 50 до 100 млрд рублей, вряд ли меньше. Очень много будет зависеть от тех проектных решений, которые будут интегрированы в этот проект. Это тема для отдельного обсуждения, поэтому преждевременно что-либо на эту тему говорить", — пояснил он.
Сроки реализации проекта, по словам топ-менеджера, "тоже сложно назвать".
"Для нас крайне важно проект реализовать в максимально короткие сроки. Дальше не все от нас зависит, но время для нас является одним из факторов ограничения", — отметил он.
"Исходя из того, какой в итоге проект будет утвержден к реализации, можно будет сказать во сколько (проект — ИФ) обойдется. А это будет после того, как мы с Москвой окончательно согласуем градостроительный потенциал территории и получим ТЭП (технико-экономические показатели — ИФ), поймем, что будет с улично-дорожной сетью, что происходит с коммуникациями. Предстоит еще большая работа. Мы планируем в ближайшие 3-6 месяцев окончательно определиться с концепцией, дальше — стадия проектирования, ну и не позже 2021 года мы собираемся начать фактическую реализацию этого проекта", — заметил Старков.
При этом топ-менеджер напомнил, что проект предполагается реализовывать за счет стороннего финансирования, не "нагружая" инвестиционную программу РЖД.
"Это проект, который будет реализован частными инвесторами. В последующем — когда по проекту РЖД будет создано офисное пространство — мы уже выберем наиболее оптимальный вариант приобретения здания или долгосрочной аренды. Варианты требуют дополнительного обсуждения, мы в качестве финансового обоснования это сделаем", — заявил Старков.
"Что касается потенциальных инвесторов, у нас есть ключевой партнер — "ДОМ.РФ". Мы предполагаем, что компания-девелопер (будет выбираться на конкурсе — ИФ) будет привлекать финансовые ресурсы. Полагаю, интерес к этому проекту со стороны крупных подрядчиков будет существенным. Так как это сложный масштабный проект, мы исходим из того, что, когда будем выбирать застройщика, это будет одна компания, которая будет реализовывать проект и офисной, и жилой недвижимости, потому что это единая площадка и коммуникации и мы не можем принимать на себя риск того, что кто-то по каким-то причинам может отставать от реализации", — сказал он.
"Помимо прочего мы собираемся заработать на продаже части жилой недвижимости. Торговая недвижимость там будет, но мы не собираемся ею управлять и владеть. Это не наша задача. Все остальное будет продано. Мы хотим владеть и управлять офисным пространством в первую очередь", — добавил замглавы монополии.
"Схема проекта предполагает, что мы будем выходить на правительственную комиссию с предложением разделить участок на две составляющие — для строительства офисного общественно-делового пространства, собственником которого будут являться РЖД, и в последующем будут его использовать и, возможно, выкупит или возьмет в аренду. Вторая — меньшая часть земельного участка — пойдет под жилую застройку. Она будет нами продана, мы хотим получить за это деньги — в том числе и в виде дохода от реализации квартир", — уточнил топ-менеджер.
Единственная статья расходов, которую, по его словам, монополия планирует взять на себя, — это подготовка проектной документации.
"С точки зрения финансирования проектной документации мы готовы в это входить. Это единственная затрата, которую мы готовы понести, причем совершенно осознанно, потому что — так как это элемент управления системой российских железных дорог — мы хотим гарантированно получить тот объект, который создан в соответствии с нашим техническим заданием. Мы хотим на каждой стадии контролировать процесс создания объектов. Для нас это критично", — пояснил Старков.
Ориентировочную стоимость проектирования он тоже не назвал.
"Поймем объем задачи — поймем сколько стоит. Там очень много будет зависеть от того, насколько технологически будут этот проект нагружен теми или иными решениями", — сказал топ-менеджер РЖД.
В пятницу стало известно, что по итогам соответствующего конкурса разработчиком архитектурно-градостроительной концепции проекта по застройке территории Рижского грузового двора Москвы была выбрана японская Nikken Sekkei.